REITs研究周報 | 園區基礎設施REITs成交活躍，Pre-REITs也有新進展

每經記者 李沛沛 每經編輯 葉峰

開年以來，REITs的成交活躍度還在持續上升。德邦證券數據顯示，上周24只公募REITs平均換手率0.99%，成交金額平均值3.2億元，成交量0.66億份，相比前一周都有所提升。

從二級市場的表現來看，經過了此前幾周的回調，上周公募REITs在二級市場的交易價格止住了跌勢、并且出現了較小幅度的回暖，平均周收益為0.02%。24只已上市產品中，一半出現上漲，漲幅不低于1%的就有6只；下跌幅度也在收窄，跌幅超過1%的產品縮減為4只，其余的跌幅都在1%以內。

值得注意的是，作為主要投資于基礎設施領域內具有發行公募REITs潛力、但尚未達到發行條件的標的項目的Pre-REITs，上周也有了新進展，華中地區首單Pre-REITs基金在光谷成功設立。

二級市場交易價格回暖，園區基礎設施REITs成交活躍

繼公募REITs在二級市場的交易價格持續回調幾周后，上周終于出現了止跌回暖的趨勢。

根據Wind數據，全市場24只登陸了二級市場的公募REITs中，上周有12只的交易價格環比上漲，平均周收益為0.02%。

綜觀上漲的產品情況，上周漲幅較大的幾只公募REITs全是產業園區基礎設施REITs，其中華夏合肥高新REIT上漲1.88%、國泰君安東久新經濟REIT上漲1.74%、國泰君安臨港創新產業園REIT上漲1.60%。

此外，還有11只產品的二級市場交易價格上周出現下跌，其中跌幅超過1%的有4只，跌幅最大的中金廈門安居保障性租賃住房REIT下跌近3%。

值得一提的是，上周成交最活躍的也是園區基礎設施REITs。德邦證券數據顯示，園區基礎設施、交通基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保和能源基礎設施REITs上周的成交金額分別為6.02億元、5.21億元、1.75億元、1.31億元、0.96億元和0.73億元，較此前一周分別環比增長了16.57%、42.39%、31.40%、56.18%、20.45%、22.01%和56.18%。

此外，發行至今，交通基礎設施、園區基礎設施、倉儲物流、生態環保、保障性租賃住房公募、能源基礎設施REITs累計成交的金額分別達到291.85、287.76、161.32、111.31、29.475和28.386億元，累計成交量分別為29.01、75.26、38.64、16.28、9.34和3.62億份。

華中地區首單Pre-REITs基金設立，還有多家公司中標保障性租賃住房REITs項目

所謂Pre-REITs，主要是投資于基礎設施領域內具有發行公募REITs潛力，但尚未達到發行條件的標的項目，在投資、建設、運營前期以股權投資的方式進入，通過培育、運營直至項目成熟，達到公募REITs的發行要求，實現退出并獲得溢價收益。

簡單來說，是基于公募REITs的金融創新，通過分步實施，長短期結合，加速布局優質資產上市途徑。目前，Pre-REITs主要形式有私募投資基金、信托計劃、有限合伙等。

近日，Pre-REITs也有新進展，武漢高科申萬宏源產業園區Pre-REITs在中國基金協會完成備案，成功設立。該項目由武漢高科集團與申萬宏源證券有限公司共同合作推進，是央企聯合地方國企在華中地區落地的首單Pre-REITs基金，也是全國落地的首單醫療器械產業園區Pre-REITs基金。

公開資料顯示，武漢高科申萬宏源產業園區Pre-REITs基金規模10億元（首期3.95億元），是武漢高科集團產業園區基礎設施公募REITs項目的前期股權投資基金。

一方面是Pre-REITs的不斷成熟，另一方面則是基金公司紛紛宣布旗下公募REITs的最新中標情況，其中以保障性租賃住房REITs為主。1月10日，北京市昌平保障房建設投資管理有限公司發布公募REITs專業服務團隊選聘項目招標公告，項目資金來源為自籌資金399萬元，保障性租賃住房REITs再次受到市場高度關注。

根據每經記者的不完全統計，目前已有約10個省市的保障房項目正在籌備。業內人士指出，未來保障性租賃住房REITs有望成為公募REITs的一個重要底層資產來源。

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