REITs研究周報|保租房REITs引爆市場，公募REITs“上新”節奏不斷加快

每經記者 李沛沛 每經編輯 彭水萍

如果要說近期公募市場的一抹亮色，保障性租賃住房REITs（以下簡稱保租房REITs）一定榜上有名。

8月31日，全國首批3只保租房REITs上市，瞬間引爆市場。上市當日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT的漲幅分別達到了30%、30%和29.99%。這幾只基金后續也接連發布了二級市場交易價格溢價風險提示公告，提示投資者二級市場交易價格出現較大幅度上漲所帶來的風險，側面反映出市場熱情的高漲。

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REITs，誕生于美國，全稱不動產投資信托基金。這類產品投資于廣泛的房地產物業，通過底層資產的利潤分紅和資本處置獲得收益。去年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs項目上市，標志著中國公募REITs的揚帆起航，公眾也開始正式接觸到公募REITs產品。轉眼間一年多時間過去了，公募REITs在為越來越多投資者所熟知的同時也交出了漂亮的成績單，發揮了價格發現功能。

為了推動廣大投資者更加了解公募REITs，也通過這類產品做好多元化資產配置、獲取穩定收益，《每日經濟新聞》正式推出REITs研究周報，將聚焦REITs最新政策，關注全市場公募REITs產品的漲跌表現，同時分享機構投資者及業內專家的觀點，以期能為投資者提供更為專業、全面的公募REITs信息。

本周多只REITs漲幅超2%，有產品上市以來漲幅近50%

保租房REITs自上市以來表現驚人，本周依然在繼續上漲。《每日經濟新聞》記者統計發現，截至9月9日，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT這三只公募REITs在二級市場的價格相比發行價，已分別上漲了37.96%、35.54%和31.88%，顯示出市場的熱捧。

華寶證券研報顯示，近期保障性租賃住房REITs再掀認購熱潮，稀缺性、穩定分紅和資產增值潛力是REITs獲得市場青睞的主要原因。

包括保租房REITs在內，目前全市場已經上市的公募REITs一共有17只。從本周的表現來看，二級市場漲幅最大的是中金普洛斯REIT，漲幅達到了4.86%。除此之外，鵬華深圳能源REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT的周漲幅也都在2%以上，分別為2.69%、2.50%和2.03%。

除此之外，也有4只公募REITs本周的二級市場表現是下跌的，最大跌幅為1.26%。

事實上，公募REITs產品上市以來的表現也出現了兩極分化的態勢。漲幅最大的接近50%，但也有的成立至今交易價相比上市首日價格仍然是下跌的。

華寶證券指出，截至2022年9月2日，市場現存17只公募REITs，合計規模579.4億元。從特征看，公募基礎設施REITs封閉期較長、底層資產優質、戰略配售認購意愿較高。從分紅情況看，特許經營權類公募REITs的單次分紅金額明顯高于產權類公募REITs，但兩者披露的預期全周期IRR（折現率）均分布于6%～8%之間。

新項目上市節奏加快，推進公募REITs常態化發行

在多部門以及全市場機構協同推進下，公募REITs新項目的上市節奏正在不斷加快。

《每日經濟新聞》記者查閱交易所網站發現，繼8月底、9月初國泰君安臨港創新智造產業園封閉式基礎設施證券投資基金、國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金、華夏合肥高新創新產業園封閉式基礎設施證券投資基金等正式獲批以來，9月6日中金安徽交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金的狀態更新為“已受理”、華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金狀態也更新為“已反饋”。

以中金安徽交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金為例，根據此前安徽交控集團發布的基礎設施REITs招標公告，REITs基礎資產初步意向范圍包括但不限于沿江高速、阜周高速和蚌淮高速。華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金的專項計劃名稱則為“華泰資管-江蘇交控滬蘇浙高速公路資產支持專項計劃”，發起人為江蘇沿江高速公路有限公司。

至此，全市場公募REITs總數將增至超過20只。而從近幾個月的審批速度來看，從底層資產推進到申報環節，再到發行上市，公募REITs的“上新”速度加快已經成為一大趨勢。

在近日舉辦的首批保障性租賃住房REITs上市儀式上，證監會副主席李超介紹，近期證監會會同國家發改委等相關方面研究提出了加快推進基礎設施REITs常態化發行的10條措施，包括在嚴把項目質量關的基礎上，統一審核理念，簡化審核程序，優化注冊流程；明確相關行業準入標準，提高透明度和可預期性，強化持續監管；盡快推動首批擴募項目落地等。

中泰證券也在研報中指出，公募REITs審批速度加快，投資者可以持續關注審批進展及打新機會。

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