每經熱評｜對于REITs基金收益 投資者不宜抱有暴利預期

每經特約評論員熊錦秋 今年以來，REITs基金認購火熱，多家REITs基金認購倍數頻頻刷新紀錄，而市場中一些REITs基金價格也呈現高溢價狀態。筆者認為，一般REITs基金對應的底層資產收益較為穩健，過度炒作REITs存在風險。 一般封閉式基金在市場以折價交易，也稱為封閉式基金折價之謎。對此的一個解釋是，因為封閉式基金的收益預期存在不確定性，投資者需要一定的折價來補償這種不確定性風險。REITs基金也采取封閉式運作，目前共有22只REITs上市，但有近10只溢價率達到30%以上。 之所以REITs基金如此受追捧，是因為在基礎設施REITs試點期間，REITs對應的底層資產屬于那些符合國家政策導向、社會效益良好、投資收益率穩定且運營管理水平較好的項目。主要包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理，高科技產業園區、特色產業園區等園區基礎設施，保障性租賃住房等項目。 發展REITs具有重大意義，比如保障性租賃住房發行基礎設施REITs，有利于盤活存量資產，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，由此形成投融資良性循環，也有利于吸引社會資本參與，拓寬保障性租賃住房建設資金來源。 REITs基金底層資產為基礎設施實體項目，具有抗通脹、分散風險、流動性高等特點，收益分配比例不低于年度可供分配金額的90%。投資者在投資REITs時，理應基于底層資產提供的現金流，同時結合當時市場價格來判斷其估值是否合理，優質資產如果價格過高，投資價值同樣可能也有限。 比如，目前華安張江光大園REIT價格在4.30元左右，今年三季報顯示，前三季度每份基金可分配金額為0.1009元。按此推算，即便今年收益全部派發現金，年化凈現金流分派率為3.1%，應該說這樣的收益率并不太令人心動，當然其收益可能受上半年上海疫情等影響。當前無風險國債利率以及大額存單利息就在3%左右，REITs基金需要承擔市場風險，3%左右的收益率并未覆蓋市場風險。 REITs基金的封閉期一般是20年至99年。由于一些REITs基金對應的基礎設施資產，每年需要以購買日確定的賬面價值為基礎對其計提折舊、攤銷及減值，當年凈利潤在經過攤銷等合理調整后，才是可供分配金額，且每年可供分配金額基本分光。也就是說，隨著REITs基金封閉期的臨近，其持有基礎資產的市場價值逐年降低，基金凈值也將逐漸降低甚至趨零，最終其溢價將不復存在。 成熟市場REITs基金有的存在溢價，有的存在折價，應該說，出現溢價屬于階段性、暫時性現象，溢價最終消失是必然現象。目前內地REITs基金溢價現象比較普遍，在筆者看來，其主要原因或是物以稀為貴的市場炒作。 目前發行的REITs基金不僅數目有限，且多數都只發行幾億份，市值總額不大；尤其原始權益人持有基金發售總量的20%，其限售期不少于60個月，超過20%的部分限售期不少于36個月，戰略投資者持有REITs的限售期不少于12個月。也就是說，在REITs上市初期流通份額更少，存在與新股市場類似的炒新、炒小現象，這推高了REITs的價格。 因此，筆者建議，經過REITs充分試點，在防范風險基礎上，可以適當加快REITs發行速度、加大單只基金發行規模，讓投融資充分對接，各取所需，這樣可以降低REITs基金的稀缺性，加大投機炒作難度。同時，交易所也要加強對REITs基金異常交易行為的監控，引導REITs基金市場形成價值投資氛圍。 公募基金并沒有運營基礎設施的專長和能力，一般需要委托第三方運營管理機構對基金基礎設施項目及資產提供具體運營服務，這對基金管理人和運營管理機構的協同和配合提出了較高的要求。基金收益高低有賴于管理運營團隊的優秀程度，但即使再優秀，畢竟基礎設施資產的經營一般比較穩健，較難出現突發性、爆發性增長，投資者投資REITs，不應抱有暴利目的，過度炒作推高價格，同樣會讓自己處于風險之中。