每經熱評︱多地為住宅設計松綁 開發商和購房者有望雙贏

每經評論員 薛暉

近日，北京市規劃和自然資源委員會發布《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。此舉被認為旨在打通阻礙新房銷售的堵點。

眾所周知，隨著城鎮化進入下半場，住宅交易逐漸由新房為主轉向存量二手房為主。此時，開發商面臨的不僅是新房之間的競爭，還要與二手房展開較量。由于新房的土地成本和建安成本基本固定，而二手房的價格彈性較大，新房往往在價格和性價比上缺乏競爭優勢。尤其在市場低迷時期，這一矛盾更加突出。

為了解決這一問題，從去年開始，一些三四線城市率先對住宅設計規范進行松綁，試圖通過設計創新增加新房的市場競爭力。

設計松綁主要表現在兩個方面：

一方面是利用設計創新增加住房的“實得面積”。比如，在松綁之前，有些城市的陽臺最寬不超過80厘米，而松綁后可放寬至2.4米。這樣一來，同樣的建筑面積，“實得面積”就增加了。另外，還可以封閉架空層，以提升實得面積。以往，樓房住宅的“實得率”，即使用面積與建筑面積的比例，通常只有75%左右。而近一兩年來，隨著設計松綁，新房的“實得率”在85%以上已很普遍，甚至有超過100%的。當產品有了設計創新，房子的實得率提升了，那么新房對二手房就有了競爭優勢。

另一方面，就是允許將住宅的首層建成架空層。過去的規定是，如果開發商將首層建成架空層，把它做成會所或公共空間，就會損失可售面積。因為容積率不變，可售面積是固定的。但按照北京新出臺的規定，鼓勵首層架空，且不計入容積率。這樣一來，新建的住宅就可以增加一些公共空間，對于業主而言是有了更大的福利。如此就可以提升產品競爭力，更有利于銷售。

此前，在設計上松綁的還只是一些三四線城市。此次北京為商品房設計松綁，可以視為官方未來繼續促進樓市止跌回穩的新方向。而且，這一方向的工具箱是比較豐富的。北京此次松綁的只是架空層和封閉陽臺，在其他設計優化方面仍有空間。

實際上，住建部近年來提出的“好房子”工程，不僅強調房屋質量的提升，也倡導在設計上進行創新，以滿足購房者對改善性住宅的需求。例如，所謂的“第四代住宅”便是突破了舊有設計規范的一種創新形式，主要聚焦于功能布局、環境適配性和居住舒適性等方面。這些創新正是為了適應消費者對住宅品質的更高要求，促進房地產市場的良性發展。

通過創新設計提升住宅品質和市場競爭力，不僅能夠打破市場瓶頸，也為開發商和購房者帶來了更多選擇和福利。在政策的支持下，樓市回暖的步伐將更為堅實。