每日經濟新聞 2024-08-09 21:38:52
每經編輯｜何小桃 陳夢妤
鄭州某小區 每日經濟新聞資料圖
這段時間，在多個社交平臺上，類似“0首付”拿下人生第一套房”等購房者經驗分享的帖子正引發網友熱議。
當記者私聊發帖人，詢問如何操作時，他們則會亮明房地產中介的身份，轉至其他平臺向記者詳細介紹購房方案。
連日來，鄭州、南寧等多地監管部門均對“0首付”購房所潛含的風險，發出了警示。
據鄭州市房管局介紹，“0首付”通常是由房地產開發企業或房地產中介機構通過預先墊付，或是虛擬抬高房屋價格，從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。
南寧市住建局在回應有關“首套住房0首付”的問題時明確表示，“0首付”購房方式存在風險和不確定性，并非一種可持續的購房方式。
有網友評論：高評高貸，老手段了，只不過現在是開發商配合你。
首付“0元購”，開發商還能“返現”
據中國證券報，談及具體操作方法，通過某社交平臺轉介的中介小徐向記者舉例，位于廣州黃埔區某樓盤備案價為1.7萬元/平方米，成交價在1.2萬元/平方米。
根據廣州地區政策，首付比例需在15%以上，也就是說客戶可向銀行借貸總房款的85%。開發商會與銀行合作，按照備案價做一份購房合同，并以該價格向銀行貸款，多貸出的資金由開發商打給客戶作為首付款。
“這套房子85平方米，合同注明的房子總價為145萬元，實際上這套房子賣102萬元。以85%的比例向銀行貸款123萬元，多貸出來的21萬元，開發商會直接打給您。您帶著這筆錢來付房子首付，真正‘不掏一分錢’就買房。”小徐說。
不過，“在‘0首付’的操作中，購房者還需要支付一筆貸款服務費，加上維修基金，總共支付七八千元。”一位中介人員如是說。
今年7月30日，鄭州一房產中介對記者表示，當地有數個樓盤都能操作“低首付”。
“第一種方式類似高評高貸。”他稱，比如有項目現在“首付1萬上車”，總房款是100萬元，購房者只需付1萬元首付，剩余99萬元全部貸款。因為銀行最高貸款比例是85%，相當于按備案價約120萬元去申請貸款，實際上開發商只賣100萬元，貸出來的錢幾乎覆蓋總房款。
低首付的另一種方式是“首付分期”，上述鄭州中介稱，比如總價100萬元的房子，首付款15萬元，前期購房者先付5萬元，剩余的分期支付。“這種方式下，前兩三年還款壓力會比較大，除了償還正常月供，還要把分期部分還清，跟第三方機構貸款的話，也會有一定的額外利息。”
低首付、“0首付”操作并非只在鄭州，南寧也有數個樓盤宣稱可以操作，只不過方式是返現。
“比如首付款15萬元，開發商能返現13萬～15萬元，因為每套房源返現的金額不同，有的能做到‘0首付’，有的則是低首付。”當地一中介表示，操作起來很快，比如今天訂了房，在售樓部簽合同交首付款時，開發商會把錢打到購房者相關人士賬戶上，用來支付首付。
事實上，早在一年前，據新京報，“鄭州很多新盤都推出了類似‘0首付’的廣告，‘0首付’就是你‘一分錢不用付全額走貸款’，因為樓盤原先價格高，現在價格低，按照原價位貸款的話，相當于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房價，這樣購房者就可以實現全額貸款，現在市場不好，政策卡得不嚴，不少新盤都是這么操作的。”
去年年中，據南方都市報，在多個社交平臺，以“0首付”為賣點的大量售樓廣告，讓首付不足的購房者心動不已，這些房源以二手房為主，其中也不乏一手房源，IP地址顯示有深圳、廣州、佛山、云南、重慶等多個城市。
為了賺取中介傭金，有少數中介抱著僥幸心理，為首付不足的購房者“出謀劃策”。有房產中介私下向記者透露，一手房市場在管理上相對嚴格，“負首付”和“0首付”現象相對少一些，但該現象在二手房市場并不陌生。不少房產中介公司和貸款公司存在合作關系，對于首付不足、征信和流水均符合條件的客戶，他們會將其介紹給貸款公司，貸款公司根據客戶實際情況制定相應的貸款方案。
屬于“騙貸”，多地監管部門已出手
國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤認為，“0首付”購房會讓購房者、商業銀行以及整個房地產市場都受到風險波及。
業內資深人士表示，借助高評房屋價格等違規行為實現“0首付”購房，不僅會增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔，并且屬于“騙貸”行為，如果銀行在審批環節發現異常將不會批準貸款，并對購房者個人信用造成負面影響。
同時，“0首付”購房涉及的部分違規操作行為，無法在網簽合同中明確約定，得不到法律保護。若房地產開發企業無法兌現承諾，銀行也不能完成貸款審批手續，將會給購房者造成經濟損失，購房者很難依法追責索賠。
“樓盤‘0首付’往往在市場持續走低的行情之下才會出現，這反映出一些地方的市場仍未走出低谷，房企對未來信心不足。”58安居客研究院研究總監陸騎麟表示。
克而瑞分析師表示，“0首付”活動并不意味著“一分錢首付都不出即可購房”的活動，此類活動可分為開發商墊付首付、通過消費貸等方式支付首付以及 “高評高貸”（在購房過程中使房產評估價高于實際成交價）三種操作方式，由于這些操作是否合規有待商榷，因此容易被叫停。
根據克而瑞調研，這類營銷活動多以“0首付”為噱頭助力買力來訪，但從實際效果來看，其在促成交易方面效果不佳。
針對近期“0首付”、低首付購房等現象，7月底以來，多地監管部門已經出手，向公眾提示相關風險，并向房地產開發商、房地產中介等機構發出警告。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，從商品房銷售的角度來看，0首付、低首付的方式是違規的，往往伴隨著開發商墊資、融資、首付貸等操作，本身就是明令禁止的。
“0首付、低首付的方式看起來似乎沒有手續費，但為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介籌措資金，既會產生新成本，又會產生更多融資風險。尤其是有些機構提供的融資利滾利，一不小心就會掉入金融陷阱。”他表示。
編輯|何小桃 陳夢妤 杜波
校對|劉小英
每經房產整合自新京報（記者徐倩）、中國證券報（記者張佳琳）、
財聯社（記者李潔）、南方都市報（記者楊婷）等
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