每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

作為深圳首個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目，位于深圳市寶中區(qū)的閱臻府于7月24日取得預(yù)售證，7月30日晚間正式選房。

從官方披露的資料來看，閱臻府第一批次共推出319套房源，吸引了超過429批客戶登記，當(dāng)日登記的客戶可享受3個(gè)九九折優(yōu)惠，算下來優(yōu)惠力度約九七折，折后均價(jià)8.33萬(wàn)元/平方米，折后單套總價(jià)713萬(wàn)元起可買三房。

值得一提的是，雖然閱臻府用地為“競(jìng)現(xiàn)房”地塊，但采用的是“期房+現(xiàn)房”銷售模式。此次推售的房源主要有1-1棟和1-2棟兩棟期房，交房時(shí)間為2026年9月，其余樓棟要等到建設(shè)成現(xiàn)房時(shí)再銷售。

7月28日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在閱臻府現(xiàn)場(chǎng)看到，置業(yè)顧問們顯得比較忙碌，項(xiàng)目的城市展廳和樣板間并未安排在同一棟樓，需安排車輛來回接送。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問透露，當(dāng)日準(zhǔn)備了約10輛車來回接送客戶。從施工進(jìn)度來看，目前項(xiàng)目正在建設(shè)的樓棟大約在地面10幾層的樣子。

7月31日晚上7點(diǎn)，閱臻府微信公眾號(hào)發(fā)布的信息顯示，項(xiàng)目首批推出房源去化超七成，總銷售金額達(dá)20.6億元。

每經(jīng)記者在參觀閱臻府項(xiàng)目樣板間時(shí)發(fā)現(xiàn)，三房戶型中有兩個(gè)房間采用的是兩面窗設(shè)計(jì)，進(jìn)入房間后會(huì)感覺光線更好。但有購(gòu)房者反映，這樣的設(shè)計(jì)存在“對(duì)視”問題。

閱臻府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

雙央企開發(fā)，深圳首個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目入市

由中國(guó)中鐵和中國(guó)能建聯(lián)合投資開發(fā)的閱臻府，其用地屬于去年深圳競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的“競(jìng)現(xiàn)房”地塊。

2023年8月2日，位于寶安區(qū)的A001-0212地塊出讓。根據(jù)出讓條件，該地塊采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則，競(jìng)指標(biāo)部分首次引入“競(jìng)現(xiàn)房銷售建面”，現(xiàn)房銷售建面競(jìng)價(jià)上限是35520平方米，占住宅總建面約一半。該地塊吸引了綠城中國(guó)、華潤(rùn)置 地、中海地產(chǎn)、中鐵置業(yè)（中國(guó)中鐵子公司）等21家房企爭(zhēng)奪。經(jīng)過3輪報(bào)價(jià)即達(dá)到封頂價(jià)34.06億元后進(jìn)入搖號(hào)階段。最終，該地塊被中鐵置業(yè)以34.06億元+3.55萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得，成交樓面價(jià)為41385元/平方米，溢價(jià)率為15%。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，現(xiàn)房銷售因?yàn)橹苻D(zhuǎn)時(shí)間拉長(zhǎng)、成本增加，更考驗(yàn)房企的資金實(shí)力。現(xiàn)房銷售在逐漸推行的過程，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)向新模式的過程。未來一段時(shí)間，現(xiàn)房銷售和預(yù)售將是并行的兩種模式，開發(fā)商既可以選現(xiàn)房銷售，也可以選預(yù)售，購(gòu)房者也一樣。

“目前項(xiàng)目是一半預(yù)售一半現(xiàn)售，戶型主要是95平方米至138平方米的3房和4房。”7月28日下午，閱臻府的置業(yè)顧問向記者介紹，項(xiàng)目得房率在90%以上，在深圳市場(chǎng)都屬于得房率較高的項(xiàng)目。

陪同家人一起過來看房的劉女士向記者表示，自己是屬于改善型客戶，打算換個(gè)更大的戶型，因?yàn)殚喺楦梅柯瘦^高，且屬于雙央企開發(fā)，所以得知項(xiàng)目開盤后，就與家人一起過來看房。

閱臻府項(xiàng)目營(yíng)銷中心的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目有兩個(gè)顧慮，一個(gè)是雖然所屬區(qū)域在寶中，但1公里范圍內(nèi)商業(yè)配套并不是太好。另一個(gè)是，交房時(shí)間還得等兩年多，且8萬(wàn)多元的單價(jià)并不便宜，在目前在售新盤中也有可替代選項(xiàng)。”劉女士表示。

記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，閱臻府距地鐵11號(hào)線寶安站約1.1公里，步行約15分鐘。同時(shí)，項(xiàng)目靠近沿江高速一側(cè)，屬于寶中偏邊緣的區(qū)域，與大鏟灣的“騰訊島”隔河相望，從項(xiàng)目出來可以直接看到大鏟灣的建設(shè)情況。

值得一提的是，由于該項(xiàng)目安排接待客戶的城市展廳和樣板間并未在同一樓棟，當(dāng)日看房的購(gòu)房者還需要專車接送。據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問透露，當(dāng)日準(zhǔn)備了約10輛車來回接送客戶。

購(gòu)房者反映，部分戶型存在“對(duì)視”問題

每經(jīng)記者在參觀閱臻府項(xiàng)目樣板間時(shí)發(fā)現(xiàn)，三房戶型中有兩個(gè)房間采用的是兩面窗設(shè)計(jì)，進(jìn)入房間后會(huì)感覺光線更好。但有購(gòu)房者反映，這樣的設(shè)計(jì)存在“對(duì)視”問題。

上述信息在開發(fā)商公告的“不利信息公示”中也有所提到：“因戶型采用較高窗地比，部分房間存在對(duì)視問題，如1棟一單元04與05房、03與02房、01與06房，二至四單元01與02房、03與04房、04與05房，各房與公區(qū)存在不同程度的對(duì)視。”

今年5月，深圳有7個(gè)區(qū)松綁了限購(gòu)，仍保留限購(gòu)政策的區(qū)域就包括羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和寶中區(qū)。作為深圳的核心區(qū)域之一，寶中區(qū)此前也屬于住宅供應(yīng)較為緊張的片區(qū)。不過今年以來通過調(diào)整規(guī)劃，寶中區(qū)新增了兩塊宅地。

其中，裕和村城市更新單元在經(jīng)歷兩次延期后，于7月18日公布了新的規(guī)劃草案。該更新單元位于寶安區(qū)新安街道，規(guī)劃容積為181090平方米，將供應(yīng)住宅124300平方米，其中包括23800平方米保障性住房。

而距離閱臻府約700米的保障性住房項(xiàng)目瑞璟灣居，由南通亞倫開發(fā)，位于海秀路與金科路交匯處。從戶型和價(jià)格來看，瑞璟灣居共規(guī)劃400套住宅，戶型主要是68—88平方米的2房和3房，毛坯房限價(jià)為4.43萬(wàn)元/平方米，以剛需客群為主。

相較而言，閱臻府的銷售均價(jià)為8.61萬(wàn)元/平方米，價(jià)格幾乎為瑞璟灣居的兩倍；戶型在95—138平方米，迎合了部分改善型客群的換房需求。

閱臻府的戶型設(shè)計(jì)存在“對(duì)視”情況 圖片來源：受訪業(yè)主提供

另?yè)?jù)房天下數(shù)據(jù)，閱臻府附近1公里范圍內(nèi)的在售樓盤主要有華僑城瑞灣府、華僑城寶辰和越秀瑞樾府，銷售均價(jià)多在8.6萬(wàn)~8.9萬(wàn)元/平方米。

二手房方面，閱臻府周邊主要包括深航假日明居、潤(rùn)恒御園和萬(wàn)科蘭喬花園等樓盤。其中，潤(rùn)恒御園和萬(wàn)科蘭喬花園為獨(dú)棟別墅，成交均價(jià)大多高于12萬(wàn)元/平方米以上；深航假日明居為普通住宅，安居客上顯示其7月的掛牌均價(jià)為7.55萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，作為中鐵置業(yè)進(jìn)入深圳市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，閱臻府項(xiàng)目開盤去化超七成，在今年深圳市場(chǎng)屬于不錯(cuò)的成績(jī)。可供參考的是，據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，今年上半年深圳入市的48個(gè)新房住宅項(xiàng)目中，僅有6個(gè)項(xiàng)目開盤去化率超過五成，相比往年大幅度減少。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝