萬科A：更加聚焦（國泰君安研報）

每經AI快訊，2024年1月19日，國泰君安發布研報點評萬科A（000002）。

本報告導讀：

公司已經連續3年銷售規模下臺階，目前以價換量是市場常態；2023年土地投資強度延續2022年的22%，但積極換倉聚焦高能級核心城市。

投資要點：

業績符合預期，維持增持評級。鑒于公司拿地更加聚焦高能級核心城市，同時深鐵董事長擔任公司董事會副主席，公司未來長期發展有望獲深國資強有力的支持，因此維持增持評級，維持2023/2024/2025年EPS分別為1.72/1.70/1.76元，維持目標價25.4元，對應2023年14.8 XPE。

連續3年銷售增速轉負增長，以價換量是市場常態。2023年全年，公司實現合同銷售面積2466萬方，同比減少6.2%，實現合同銷售金額3761億元，同比減少9.8%。公司已經連續3年銷售規模下臺階，一方面和公司2019年便開始減少拿地有關，另一方面和市場銷售不好有關。公司銷售均價也連著2年下降，2023年銷售均價15252元/平較2021年下滑7.5%，以價換量是目前市場的常態。

2023年土地投資強度延續2022年的22%，但積極換倉聚焦高能級核心城市。2023年全年，公司拿地金額830億元，同比減少10.1%，拿地面積569萬方，同比減少17.7%，整體降幅較2022年大幅收窄。2023年公司土地投資強度保持2022年一樣的水平22%，但公司拿地均價14573元/平較2022年提升9.3%，證明公司在積極換倉，聚焦高能級核心城市。

年內無境外債到期，2024年將有3筆境外債到期。萬科存續境外債務總共有7筆，2024年到期的有3筆，到期規模分別為6.3億美元、14.45億元人民幣、6億美元，優先到期的是2024年3月11日。

風險提示：管理紅利體現較慢，同時原開發業務大幅放緩

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)