存量房貸利率真要降？央行定調：指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率

每經記者｜肖世清    每經編輯｜張益銘

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議，部署下階段工作計劃。在支持房地產市場平穩健康發展上，多個提法引發市場關注。

會議指出，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

《每日經濟新聞》記者注意到，此前央行在國新辦新聞發布會上就曾指出：“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

易居研究院研究總監嚴躍進表示，表述由此前的“支持”和“鼓勵”，轉變至現在的“指導”，這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。所以下半年調整存量房貸是房地產領域非常重大的一件事。從金融風險角度看，有助于減少房貸違約的風險。從購房者來說，每個月還月供可以減少，真正實現減負。

指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率

值得注意的是，近期多個部門不同場合針對優化房地產政策密集發聲。7月24日，中央政治局會議召開，明確指出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”；7月27日，住建部召開企業座談會時指出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

7月14日，國新辦發布會上，央行表示：“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

而本次會議指出，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此前是“支持”和“鼓勵”，而現在是“指導”。這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。所以下半年調整存量房貸是房地產領域非常重大的一件事。從金融風險角度看，有助于減少房貸違約的風險。從購房者來說，每個月還月供可以減少，真正實現減負。

貸款市場報價利率（LPR）歷史走勢圖 來源：央行網站

嚴躍進稱，此次政策還提及了調整存量房貸的基本原則，即“依法”和“有序”。從依法的角度看，主要是要從合同規定以及信貸工作等角度進行。而從有序的角度看，主要是指此類工作調整涉及方方面面，更要設定好機制，有序開展相關工作，即要協調好各方利益。

記者注意到，本次會議首次提及城中村改造金融支持。會議指出，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

嚴躍進認為，此次三個領域的金融支持，也說明當前對于一些保民生領域的工作有新的劃分，此次將此類領域劃分為住房租賃、城中村改造、保障性住房。這個劃分信號意義很強。過去提及比較多的可能是老舊小區改造、保障性租賃住房等內容。而此次央行對于此類劃分有所變化，所以金融投放重心有變化，這要求各市場參與主體關注此類微妙的變化。

專家：降首付、降房貸等政策繼續落實空間依然很大

此次政策明確了下半年6項主要工作，主要涉及貨幣政策總定調、外匯市場穩定、房地產健康發展、金融風險化解、金融國際合作、金融服務水平提升等內容。值得注意的是，近期央行多次提及降低存量房貸利率。

嚴躍進稱，在這六項工作中，房地產是唯一提及的產業經濟，充分說明在諸多產業發展中，房地產是最受關注的。這也說明金融部門對房地產業的大力支持。房地產業需要珍惜金融的各類支持工作，積極穩健發展。房地產方面的一些既有政策繼續強調，說明政策總體上延續了上半年的總基調。從此類政策來看，涉及到金融16條政策落實和延長、各領域融資工作推進、差別化住房信貸政策等。尤其是此次再次提及“引導個人住房貸款利率和首付比例下行”，這說明降首付降房貸依然是下半年刺激購房方面的重要政策，也意味著此類政策繼續落實的空間依然很大。

評價央行、外匯局本次會議將給市場帶來的影響，嚴躍進表示，這是央行新任行長首次重要會議，所以對于理解央行新的貨幣政策工具和新的政策支持方向具有重要作用。尤其是在諸多產業經濟中，房地產是唯一被提及要重點支持。單純從這個角度看，這個信號意義反而是最強的。

他稱，各類政策延續，也使得各地地方政府制定政策有更好的貨幣政策基礎和金融基礎。各地當前正緊鑼密鼓地制定出臺政策，也會和此類貨幣金融政策結合，發揮好效應。體現了此前國常會提及的政策導向，即體現出宏觀政策的針對性、組合性和協同性。

嚴躍進稱：“房地產方面的各類支持繼續加大，尤其體現為購房、租賃、城中村、保障房等領域。各部門要充分理解此類金融政策所帶來的積極影響，尤其是當前最關鍵的就是要把購房領域的工作扎實推進，積極推動住房消費市場的活躍。而相關金融機構等也要積極做調整，圍繞此類領域做好相關支持。”

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