主業穩增多元發力 千億雅居樂穩中有進

在“房住不炒”理念持續深入和宏觀調控政策不斷收緊的影響下，過去一年我國房地產行業調整不斷深化，保持穩定增長并穿越行業周期成為擺在房地產企業面前的最大議題。

日前，一向以穩健見長的老牌房企雅居樂發布2019年財報。報告顯示，2019年雅居樂合同銷售額再破千億關口，凈利潤持續快速增長，非房板塊業務利潤貢獻占比不斷提升，為下一步持續穩健增長奠定了基礎。

盈利能力穩步提升

在行業整體規模增速明顯放緩的背景下，確保銷售穩定增長成為考驗房企綜合能力的關鍵指標之一。年報顯示，雅居樂去年實現銷售額1179.7億元，較去年增加14.9%，連續兩年站上千億關口，超額完成1130億元目標；營收602.39億，較上年增收40億元，增幅為7.3%。

在規模穩定增長的同時，雅居樂的盈利能力也繼續穩步提升。作為衡量盈利能力最關鍵的指標，去年雅居樂錄得凈利潤92.33億元，較上年增長10.5%，繼續保持兩位數增長；凈利潤率為15.3%，同比上升0.4%。

而據中國指數研究院數據，2019年百強房企凈利潤率均值較上年下降0.5個百分點，降至11.1%。相比之下，雅居樂的凈利潤率不降反升，且較行業平均水平高出了4.2個百分點。

此外，3月17日發布的“2020中國房地產百強企業-盈利性TOP10”榜單也顯示，雅居樂穩居第6位，顯示了其良好穩健的盈利能力。

盈利能力的穩步提升，得益于其扎實有效的降本增效舉措。對此雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林在2019年業績發布會表示，“內部的成本費用控制要有所作為，必須要減少費用，增加利潤，只有真金白銀地回報股東才有意義。”

數據顯示，在銷售額增長接近15%的情況下，營銷成本卻下降了13%；另一方面，在有息負債總規模部分上升的同時，財務費用凈額則由27.44億元降至25.29億元。

在財務成本管理方面，雅居樂通過加快銷售款項回籠，強化資金及預算管理，優化成本及開支管理，也獲得明顯效果。

年報還顯示，2019年雅居樂銷售回款率呈持續向好態勢，提升約12個百分點至82%，如果按照行業內慣常采取的將歷年銷售回款均計算在內的口徑，銷售回款率達93%，同比增幅也達到了12個百分點。

優質土儲布局均衡利潤可期

作為以穩健見長的房企代表，一直以來雅居樂都堅持“多方式拿地、拿好地、不拿錯地”的原則，在拿地策略上十分注重土地的質量，不單純追求數量的增加，而是追求土地結構合理化和利潤空間。

據財報披露，截至2019年底，雅居樂在國內外75個城市擁有土地儲備4985萬㎡，平均拿地成本僅3509元/㎡。按當前市場均價1.5萬元/㎡保守估算，雅居樂地價占房價比例僅在22%左右。

從區域分布看，近年雅居樂還堅持“2+3+N”的策略，緊緊圍繞重點城市群進行長遠布局。上述土地儲備中，約40%鎖定在極最具發展潛力的珠三角和長三角兩大城市群，有43%分布在全國重點城市群內，八成以上新增土地均精準輻射標準重點城市帶，可以坐享未來巨大發展潛力。

為進一步降低土儲成本，雅居樂還靈活運用多元化拿地策略。全年通過招標、拍賣、掛牌及股權收購等渠道共新增42個優質新項目，預計總建筑面積達1,090萬平方米。其中，接近40%通過產業小鎮取得。數據顯示，截至2019年底，產業小鎮已布局10個省、16個城市，獲取超過510萬平方米的土地，貨值超過600億元。

在雅樂居集團副總裁王海洋看來，2019年是產業小鎮跨越發展的一年，已經形成和傳統地產開發資源和城市更新業務互為支撐的格局。更值得一提的是，產業小鎮平均綜合土地成本僅人民幣1530元/平方米，地價和房價比例在15%之內，性價比非常高。

“中國城鎮化已經進入超大城市虹吸期，長、珠三角是全國綜合實力極最強的城市經濟圈，房企抓住這兩大區域資源，意味著未來幾年業績都將有很好的保障。”有行業人士分析，黃金城市群發展潛力巨大，鎖定土儲就是鎖定優質貨值，也提前鎖定了巨大的利潤增長空間。

非房業務利潤高速增長

早在2016年，雅居樂還在千億目標的沖刺階段，便開始圍繞地產主業發力“1+N”多元業務模式，深入布局物業服務、環保、教育、房管等七大產業。經過多年深耕，這些非房產業開始步入回報期，并成為新的盈利增長點。

年報顯示，2019年雅居樂旗下物業管理、商業及環保等多元業務持續發力，其中物業管理服務、酒店營運及環保收入分別較去年增加67.7%、11.1%及146.1%。

2019年，雅居樂非地產業務板塊營業額合計為60.61億元，同比大幅增長66%；2017-2019年復合增長率高達61%；經營利潤為14.31億元，過去三年復合增長率高達92%。

地產主業高位增長時，多元業務價值并不突出，但行業進入調整期后，多元化就將成為重要的盈利增長點。到2019年，非房板塊業務的收入貢獻占比已達到10.1%，已成為整體盈利的重要組成部分。

相比地產主業，非房板塊的盈利能力更為突出。以表現最為搶眼的雅生活為例，過去三年經營利潤復合增長率高達87%，毛利率持續穩定在30%以上，2019年高達36.7%。凈利潤過去三年也穩步提升，從2017年的17%升至2019年的25.2%，提高了8.2個百分點，在行業內均處于較高水平。憑借優異的綜合表現，今年2月雅生活被納入恒生綜合指數及恒生滬深港通大灣區綜合指數成份股，市場影響力進一步提升。

此外，環保業務方面的盈利能力同樣更為突出。2019財年，雅居樂環保業務營業額15.10億元、經營利潤3.35億元，分別較去年增加146.1%及69.6%。過去三年，環保業務經營利潤的復合增長率高達266%。尤其在毛利率高達40%以上的危險廢物處理和安全填埋領域，雅居樂環保已成為行業領軍企業，危險廢物年處理能力逾330萬噸，安全填埋庫容逾1,800萬立方米。

此外，2019年底雅居樂的建設板塊正式更名為“雅城科創集團”，并已完成人居科技、EPC/總承包兩大業務體系的搭建。據了解，未來雅城科創的業務聚焦是人居科技板塊，涵蓋了綠色景觀、智慧家居裝飾、設計咨詢三大主營業務，未來具備更大的發展空間。

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