美國房價創新高背后：超五成住宅建筑商股價不及次貸危機前一半

次貸危機爆發以后，美國房地產市場一直處在調整之中。隨著近年美國經濟的復蘇，如今美國房價已基本收復失地，創下次貸危機后的新高。那么，在二級市場上，房地產股票走勢是否同樣強勁呢？

《每日經濟新聞》記者梳理數據發現，從2007年至今，房地產類股指走勢與美國房價波動高度吻合。

不過，在談到地產股整體表現時，美國麻省理工大學房產中心威廉·惠頓教授對《每日經濟新聞》記者說，“當前，美國很多住宅建筑商的股價其實僅為2005年時的50%。”

美地產股與房價走勢吻合度高

次貸危機爆發至今，房地產市場成為美國此輪經濟復蘇中的一大亮點?！睹咳战洕侣劇酚浾卟樵兣聿┙K端數據獲悉，最近10年來，美國房屋價格經歷了2008年以來的大跌，并在隨后三年（2009~2011）延續了跌勢，直到2012年，房價開始觸底反彈，并穩步走高，到2017年，已經基本恢復至次貸危機時最高點。

期間，全美住宅建筑商信心指數也幾乎同步波動。該指數通過調查全美約900家住宅建筑商，以50為分嶺線，超過50則顯示美國房地產市場前景看好。據記者統計，這一指數從2007年的18，一度腰斬至2008年的9，并連續三年維持在20附近徘徊，直到2012年建筑商信心指數翻倍，達到47，逼近50的分嶺線。2013年~2017年，建筑商信心穩步走升，到今年8月，信心指數已經恢復至68，反映出住宅建筑商對市場態度樂觀。

宏觀數據逐步好轉的同時，二級市場上，房地產股票表現又如何？

以費城證交所住房類股指（HGX Index）為例，該指數的成分股為與住房產業相關的建設、開發、支持和銷售等業務上市公司。《每日經濟新聞》記者梳理發現，2007年至今，該指數走勢與美國房價波動高度正相關，期間指數累計漲幅達到30.81%。

今年以來，住宅建筑類股票勢頭更猛。彭博美國住宅建筑商（BI home builders）板塊今年上半年累計上漲了12%，同期標普500指數漲幅為7%。在去年美國總統大選期間，美國住宅建筑商股價有一波顯著行情，當時板塊漲幅高達26%，而標普500僅漲13%。

不過，經歷了2016年下半年的大漲后，進入2017年，小型建筑商股價表現明顯落后于規模更大的同行。

至少從目前看，今年這一板塊的賺錢機會多集中于大市值的成分股身上。截至今年6月2日，大型建筑商年內上漲了12%，中小型建筑商漲幅為8%。

據記者統計，截至上周五（8月18日）收盤，板塊的19只成分股中，有14只獲得了積極回報。今年以來，該板塊漲幅中值為18.76%，其中漲幅最大的三只股票分別為：NVR股份有限公司（60.79%），霍頓房屋公司（30.59%）和萊納房產公司（20.85%）。同期標普500指數漲8.34%。

房地產股有望進一步上漲

全美住宅建筑商協會（NAHB）高級經濟學家邁克·尼爾（Michael Neal）向《每日經濟新聞》記者表示，“從全美范圍來看，一方面，多戶型住宅開工率普遍恢復，另一方面，單戶型住宅持續增長，但仍低于正常水平。不斷上升的監管成本和勞動力、土地、材料成本的上升，限制了單戶型住宅的增長，并導致住宅庫存有限。”

尼爾稱，從中短期（1年~5年）來說，NAHB預計美國單戶型住宅開工率將進一步擴大，而多戶型住宅開工率則開始趨于平穩。總體而言，美國住宅建造會繼續增長。

談到地產股的機會，威廉·惠頓教授在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前美國許多住宅建筑商的股價其實僅為2005年時的50%。

記者逐一查詢彭博美國住宅建筑商（BI home builders）板塊的19只成分股，除6只因成立時間較晚等原因不適用外，剩余13只成分股中，約53.8%的股價都不及2005年時的一半。這當中，以中小型建筑商居多。

截至今年6月初，美國住宅建筑行業的市凈率中值為1.2倍，其中大型住宅建筑商為1.6倍，而規模較小的公司為1倍。目前，大型與中小型住宅建筑商的估值繼續分化，其規模、盈利能力、杠桿率和股本回報率都是主要的差異因素?？傮w而言，美國住宅建筑商的估值低于4月份的峰值水平。

此外，從彭博大型住宅建筑商2010年以來的月均回報率歷史看，每年6月到9月通常是其表現最差的時期。美國大型住宅建筑商6月份的平均跌幅為2%（同期標普500指數下跌0.6%），7月份通常跌2%（標普500上漲2%），8月份下跌1%（標普500下跌2%）。

根據彭博智庫美國住宅建筑商2017年中期展望，在預期美國經濟增長、管制放松以及稅收環境變得更加友好的宏觀背景下，受強勁的購房需求趨勢拉動，這類股票有望進一步上漲。