次貸危機回顧及美國樓市現狀：當時無奈賣房 現在剛需買房

每經編輯｜吳光慧    

居外網中國業務總監、美國持牌經紀人吳光慧（Tracy Wu）

危機從藍領區擴展到富人區

受次貸危機重創的地區大多數是一些產業較單一的地區，如拉斯維加斯和佛羅里達部分地區。當時，這些地區的房價一度跌至2005年高峰期1/5的水平。

價格跌落首先從藍領階層聚集的生活區開始，再慢慢擴散到那些開發過剩的新區。后期，被一般意義上認為是富人區的地方也受到波及，譬如洛杉磯的比華利山莊。

當時，有明星甩賣自己的豪宅，那些庭院深深蒙著面紗的豪宅，曾經買家都需要預約、陪同才能前往看房，且需事先調查買家經濟實力。彼時，竟然家家門外樹起了“對外開放，隨時看房”的標志牌。

美國政府在次貸危機后采取了一系列有力度的措施防范問題再度發生。

1.從供應上，在房屋的建造許可（Building permit）上嚴加管控。

2.從需求上，收緊了房貸，推出了越來越嚴格的貸款條件。

3.從房價的評估上，規定使用第三方，銀行或任何權益方不可以指定和影響的房屋估價師。

忠告：在成熟地區選房，理性貸款

綜上，我對中國買家有兩點忠告：

第一，房產選擇。要選擇供求較平衡的成熟社區，避開產業單一的城市及地區。買房出租的投資客，要多研究該地區的出租情況，注重租客的多元性。如果經濟動蕩，第一批被影響的會是藍領工人，失業退租、付不起租金的情況會很快發生。在選擇租客的時候，可用三分之一這個標準衡量租客支付能力，即房租為租客全家收入的1/3。建議由專業的物管托管公司管理投資房和租客。

第二，支付。如果經濟蕭條再次來臨，手上持有現金是王道。有能力及符合貸款條件的買家，鼓勵利用杠桿，但要了解貸款條例。一般中國買家會選擇3、5、7年固定利率之后成為浮動利率。在次貸危機爆發時，浮動利率大幅調高，讓美國當地的屋主在失業后無法供貸。所以，要結合自己的經濟能力，理智選擇適合自己的貸款產品，首付也盡可能多付一些。最后是租金收入可抵扣每月房貸加上所有其他持有成本，如房產稅、保險和社區費；要有一定的可調動現金儲備在海外賬戶，萬一房貸和租金不能持平，可以補上。

大部分美國房屋價格并未完全復蘇

根據個人觀察和數據報告，我認為目前美國樓市還不至于已形成泡沫。近幾年房價上升是因為供應短缺，短缺的原因在于：1.開發商和政府謹慎開發；2.Baby boomer（嬰兒潮）這一代有很強的經濟實力，雖然退休人士、空巢人士需要換小面積房屋，但很少有人愿意拋售自己原本持有的自住房。

在需求這方面，除了美國本土的Baby boomer一代的買房需求，另外，Millennials（千禧一代）都已到適婚組建家庭的年齡，成了那些爭先恐后的買家。這些都是剛需。再加上外國買家，特別是來自中國的新移民、留學和工作所產生的需求也算是一種剛需。

最后，我也注意到媒體援引一些大公司的數據，說美國房價現在又創歷史新高，但是根據美國主要房地產平臺Trulia近期的一份研究報告，美國的房價現在變得很分化，不同地區房價自蕭條中的復蘇水平也不一樣。從全美來看，只有三分之一的房屋的價格高過上一輪房價高峰。這就意味著，對投資者而言，投資的機會還是有的。