李宇嘉：雄安新區開發要“去地產化”但不能“去市場化”

李宇嘉

雄安新區房地產交易被嚴格控制，樓市瞬間安靜。面對短期內要攫取數十年紅利的投機狂潮，凍結是沒有辦法的辦法，但顯然不是長久之計。不管是集中疏解北京非首都功能，探索人口經濟密集地區優化開發新模式，還是調整優化京津冀城市布局和空間結構，培育創新驅動發展新引擎，哪個都不能撇開房地產。

一般來講，房屋是生活和生產的基本要素和物質空間。新區規劃和發展，首先要進行的是土地和空間的規劃以及區域功能的規劃，這是提供居民居住和企業生產所需物質空間的過程，也是房地產規劃的過程。

房屋要回歸其本來屬性，這種定位是我國繼1998年住房市場化改革、2007年加強住房保障后，對未來房地產和住房發展又一個改革定位和發展導向。

雄安新區四大定位和七大任務明確無誤地折射出一個重要信號，不管新區將來如何開發，首要的一條就是“去地產化”。這是近年來我國新區規劃和發展均出現嚴重的“房地產化”后，總結出來的血的教訓。因此，不惜交易凍結和停滯，也要剎住樓市投機潮，目的是杜絕“房地產化”。對此，管理層提出“七嚴”，即“嚴禁大規模開發房地產，嚴禁違規建設，嚴控周邊規劃，嚴控入區產業，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為。”

從深圳、浦東到雄安，這是我國從外向型的工業化和城鎮化相互推動，融入世界以吸收全球工業化和城市化文明，向夯實內需和構建創新驅動下的內生增長的轉變。工業化和城鎮化相互推動時期，土地財政扮演著基礎設施和公共服務融資的角色。但是，創新驅動的內生增長模式下，高成本是“大敵”，因此，降低成本是新區功能“落地”的前提。對住房而言，絕對不能延續“土地財政”開發模式，即高價出讓商品住房用地，作為新區政府融資的主要渠道。

近日，京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓做客人民網直播時指出，雄安希望吸引投資者和創新創業者。國家應以建設廉租房、公租房等惠民政策，讓年輕創業者有房可住，保障投資熱情。很多業內人士也認為，未來，雄安新區保障性住房一定會占最重要的地位，供應比例也會最大。

但筆者認為，在堅持住房回歸居住屬性的前提下，讓市場和保障“兩條腿”走路。在尊重行業規律和市場配置資源的同時，更好地發揮政府的作用，這是新區住房制度設計的根本。

一個健全的住房供應體系中，商品住房和保障性住房都要有，二者比例關系要視房地產發展的階段而定。新區成立初期，新市民和遷入人才的住房需求大，加上規劃利好也會助推住房需求，保障性住房要占到更大的比例，但應以滿足基本需求的廉租房、公租房為主，防止“福利陷阱”。同時，也要控制商品住房開發的規模，以保持居住和創業低成本的環境。新區建設中后期，各項規劃基本“落地”，住房需求和新增開發空間邊際遞減，商品住房要逐漸占到更大比例。

具體來說，首先要通過以租為主的保障房設計，讓創業者和居民“住有所居”，避免因沒有住房支付能力，或住房支出太多，影響創業初期的投入，這直接關系到是否能建立創新發展的激勵機制。其次，產業和人才在新區積聚以后，加上產業規劃利好，房價會上漲，這是客觀規律。這時，產業發展和創業創新還處于成果“破繭”的前期，對于成本還比較敏感。

因此，一方面要控制商品房開發規模，另一方面要適時啟動相關政策，調節房價上漲收益。

近年來，長三角、珠三角確實涌現出一大批新興企業，特別是在互聯網、新能源、智能科技等方面。之所以隨后進入了瓶頸期，創新成果曇花一現，甚至倒在“破繭”前，首先與高房價推高企業營商成本與人工成本有關；其次，在高資產收益的誘惑下，很多企業將房地產作為副業，由于副業收益遠大于主業，創業創新的動能開始衰退。因此，在成果“破繭”的敏感期，要通過控制商品房開發規模，適時啟動類似于美國的房產稅征收，達到去地產化和鼓勵資金投向實體的目的。

房產稅開征以后，新區政府就有了漸趨穩定的財政來源，這一財源應完全用于廉租房和公租房供應。隨著產業逐漸壯大和成熟、創新成果開始出爐，區域價值顯著提升，房價將進一步上漲，美國“硅谷”和深圳特區也經歷了這樣的過程。這時，一方面要讓產權人獲得資產溢價收益，另一方面，要善用房產稅稅基根據房價上漲而自動上調的“穩定器”功能，甚至適時調整房產稅稅率，調節資產收益，將房產稅全部反哺廉租房和公租房供應。這既尊重行業規律，也抑制地產化趨勢。

同時，捋順創業和實體收益分配機制，借助住房保障支持，新區創業者通過分享創新成果，建立從“住有所居”到“居者有其屋”的有產者路徑，讓居民分享新區發展外溢到房地產上的紅利。這樣，既尊重房地產行業發展規律，又能發揮政府的積極作用，也不會出現新區地產化，沖擊實體產業發展，還能構建可持續的財政來源，讓新區開發可持續。

總之，要客觀認識新區開發和房地產的關系，我國大城市樓市泡沫化、地產化趨勢，問題不在樓市本身，而在于政府過度依賴導致制度和政策變形。新區開發要避免地產化趨勢，但并非矯枉過正到“去市場化”的地步。完全住房保障是不合理的，正確的思路是既要遵循市場規律，也要更好地發揮政府職能。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）