廈門房企溢價888%泉州搶地 熱點城市周邊地塊成“風口”？

每經編輯｜每經記者 李婷 實習記者 吳凡    

◎每經記者 李婷 實習記者 吳凡

部分熱點城市出臺限購、限貸政策后，圍繞這些熱點城市的中小城市的地塊成為房企眼中的“香餑餑”。

11月24日上午，靠近廈門的福建省泉州市下轄縣級市南安2016P07地塊舉行競拍。最終，該地塊被廈門兆豐合投資有限責任公司以總價約2.76億元摘得，折合樓面價14041.09元/平方米，溢價率高達887.50%。而10中旬南安市的兩土地出讓，最高溢價率僅為7.7%，相差880%。

對于如此高的溢價率，易居智庫研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，此次土地溢價率確實比較高，“很有可能是今年三四線城市土拍中，溢價率最高的一塊，如果項目營銷得當，盈利空間還是會很大的。”

實際上，廈門房價過快上漲已經顯著擠壓剛需流向環廈版塊，漳州角美、漳州港等區域樓市全面瞄準廈門客，在版塊輪動之后，泉州的南安、水投等區也在今年來明顯升溫。

遠超10月土拍溢價率

記者了解到，早在今年10月12日，廈門東水頭在南安市交通大廈迎來2016P09、2016P10地塊的競拍。此次也是廈門重啟限購以來的首次土拍。

最終，2016P09地塊以3.41億元被競得，成交樓面價1274.77元/平方米，溢價率6.23%；而2016P10地塊以2.935億元被競得，成交樓面價1292元/平方米，溢價率7.7%。

11月24日，位于廈門東的南安2016P07地塊再次迎來土拍。據悉，該地塊土地面積17902平方米，計容建筑面積（上限）19692.2平方米，起拍總價2800萬元，起拍樓面價1421.88元/平方米。

與此前南安市10月份出讓的兩幅地塊情況不同的是，此次成交的樓面價高達14041.09元/平方米，溢價率更是到達了887.50%，前后兩次土拍溢價率相差880%。

據了解，此次土拍的地點位于南安石井鎮淗江村，緊挨廈門，而南安為福建省泉州市下轄的縣級市，位于福建省東南沿海，晉江中游。

記者查詢南安市房地產信息網發現，南安市上月備案824套房，住宅565套，均價為5602元/平方米；而在本月備案1360套，住宅1360套，均價為6139元/平方米。一個月時間不到，均價漲幅接近10%。

另據國家統計局數據，10月廈門新建商品住宅價格環比上漲0.5%，連續20個月上漲，漲幅全國第45；同比上漲45.9%，漲幅全國第2。

廈門溢價效應影響

自廈門重啟限購后，購房的門檻進一步抬高。此外，由于廈門的房價過高，一些剛需以及投資客也在不斷的外溢，這意味著廈門周邊地區的樓市將迎來新的機遇。

廈門均和評估總經理王琦向《每日經濟新聞》記者表示，廈門這邊相對于周邊是價格高地，溢價效應影響了它的“左鄰右舍”。

廈門大學金圓研究院理事長戴亦一表示，“嚴格的‘雙限’政策之下，廈門購買力外溢成為必然。購房者對于貨幣貶值的恐懼以及對大廈門城市群發展前景的看好，也是驅使廈門人到周邊買房的重要原因。”

王琦舉例稱，廈門的溢價效應已經影響到漳州角美區域，特別是近5年的發展，房價和地價都發展到比較高的階段。

嚴躍進向記者表示，廈門限購以后也使得很多投資客投資其他項目，這方面泉州房地產市場是有優勢的，“泉州經濟發展水平較高，產業也較發達，當地一些私人老板的購房資金相對較充裕，這都使得此類項目被看好。”

據了解，廈門早先的投資客大多來自泉州。“廈門限購，造成了投資客的回流。”王琦說道，“相對而言，泉州還有產業支撐，房價也較低，對房企而言風險較小。”

雖然受廈門溢出效應的影響，但嚴躍進認為，此次溢價率水平還是比較夸張，“此前杭州某加油站用地溢價率非常高，但類似超過500%溢價率的用地還是很少，這很可能是今年三四線城市中溢價最高的一塊。”

對于此次溢價過高的原因，嚴躍進表示，一方面是起拍定價比較低，另一方面是此類項目未來定位為高端項目，“所以很多房企看好，畢竟即便是這樣的樓板價，如果項目營銷得當，盈利空間還是很大的。”

據記者了解，該地塊容積率大于1且小于或等于1.1。嚴躍進認為，容積率低，后續或有可能打造一些休閑度假的項目，“當然不排除會有類似別墅功能的項目，進而增加產品的溢價水平。”

近日部分城市土地出讓情況

11月22日，武漢出讓土地17宗，5個地塊觸動“熔斷機制”，當日入賬近197億元

11月22日，廣州推出10宗地塊，催生7個區域“地王”，當日吸金204億元

11月21日，福州推出15宗地塊，收入超120億元