李宇嘉：幫助農(nóng)民工購房是構(gòu)建內(nèi)需型社會的基石

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◎李宇嘉

樓市“去庫存”再次成為國家領(lǐng)導(dǎo)人關(guān)注的問題，緣于樓市庫存持續(xù)攀升，形成對樓市先行指標(biāo)（開發(fā)投資、新開工、拿地）的“拖累”，并沖擊到“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”戰(zhàn)略。

近期發(fā)布的今年前11個(gè)月全國樓市宏觀數(shù)據(jù)顯示，1~11月份，全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長7.4%和15.6%。11月份，商品房銷售面積環(huán)比19.7%的增速也是過去幾年11月環(huán)比銷售增速的高點(diǎn)。但是，盡管樓市銷售火熱、資金寬裕，開發(fā)商“加杠桿”的積極性依然不足。

今年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.3%，增速比前10個(gè)月下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)，11月單月的開發(fā)投資同比下降5.3%，連續(xù)4個(gè)月下滑；新開工面積累計(jì)同比回落14.7%；開發(fā)商土地購置同比下降33.1%，繼續(xù)在尋底。“房熱地冷”、“下游熱而上游冷”的不正常，根源恰恰在于庫存不斷攀升，顯示開發(fā)商正主動(dòng)“去庫存”。

自2014年中開始，“去庫存”就成為樓市的新主題，一年半以來，針對“去庫存”的政策不可謂不多，但庫存高壓警報(bào)始終未能解除。一方面，這是因?yàn)殇N售和庫存“錯(cuò)配”，銷售回升集中在一、二線城市，而庫存卻集中在三、四線城市；另一方面，城鎮(zhèn)戶籍家庭人均住房面積已經(jīng)達(dá)到35平方米，基本住房需求總體得到滿足，盡管改善型住房需求將增加（2014年以來樓市回升主要受改善型需求驅(qū)動(dòng)），但以戶籍家庭住房消費(fèi)為主體的樓市超高速增長期或已結(jié)束。

也就是說，即便未來政策繼續(xù)扶持，由于戶籍家庭現(xiàn)有或新增需求規(guī)模有限，政策激勵(lì)的邊際效應(yīng)將會衰減。因此，樓市“去庫存”必須要另辟蹊徑，這就要從我國城市化發(fā)展的新階段說起。

目前來看，本世紀(jì)初“入世”推動(dòng)的制造業(yè)繁榮、戶籍家庭公房改革推動(dòng)的樓市繁榮以及由樓市引發(fā)的基建投資，是我國“投資推動(dòng)型”經(jīng)濟(jì)的三股力量。

隨著人口紅利消退、房地產(chǎn)大周期下行開啟，“投資推動(dòng)型”要向消費(fèi)為主的“內(nèi)需推動(dòng)型”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。已經(jīng)在城市有穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工，無疑要從原來“投資推動(dòng)型”經(jīng)濟(jì)下單純的生產(chǎn)要素，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;內(nèi)需推動(dòng)型”經(jīng)濟(jì)下的生活和消費(fèi)要素。

由此判斷，農(nóng)民工也將是未來購房的主體。住房需求主體的轉(zhuǎn)變，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律使然，也是城鎮(zhèn)化規(guī)律的必然。因此，本次中共中央政治局會議著重提出，要認(rèn)識、尊重、順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，端正城市發(fā)展指導(dǎo)思想，推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。也就是說，農(nóng)民工“市民化”是我國新一輪城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，各級城市主政者必須要清醒認(rèn)識和尊重這一客觀規(guī)律。

認(rèn)識到這一規(guī)律，我們就不能將農(nóng)民工購房片面地理解為靠農(nóng)民工來為樓市“去庫存”，而是要站在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段（內(nèi)需主導(dǎo)）、城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場（外來人口“市民化”）的大背景下，從“供給側(cè)”改革來釋放勞動(dòng)要素的活力（而不是原來的“需求側(cè)”刺激），抓住農(nóng)民工這最后一塊人口紅利、適齡購房紅利，促進(jìn)人口、產(chǎn)業(yè)在城市聚集，構(gòu)建和夯實(shí)內(nèi)需社會。

由此，本次政治局會議提出，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，這正是看到了新一輪住房需求釋放和“去庫存”的著眼點(diǎn)。

目前，農(nóng)民工在就業(yè)地購房比例不足1%，但“返鄉(xiāng)置業(yè)”卻如火如荼。這意味著，在現(xiàn)有的戶籍制度下，融入城市生產(chǎn)和生活的農(nóng)民工，已經(jīng)把家鄉(xiāng)附近的市縣作為其“最后一站”。可見，農(nóng)民工在城市的住房需求很旺盛。

因此，政治局會議提出，提高農(nóng)民工在城市入戶的比例，此舉一方面在于降低農(nóng)民工市民化的成本，另一方面在于將市民化后的農(nóng)民工納入城市住房政策范疇，享受住房保障、公積金、住房補(bǔ)貼等優(yōu)惠。只有以此為基礎(chǔ)的新住房制度，才能使農(nóng)民工購房不僅作為“去庫存”之途，更作為我國構(gòu)建內(nèi)需型社會的基石。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）