易憲容：警惕美聯儲加息對全球房地產市場的沖擊

每經編輯｜易憲容    

在房地產市場，無論是國內還是國外，市場的繁榮很大程度上都與住房按揭貸款有關，而其中利率的高低更是核心因素。

有了住房按揭貸款，就有了房地產市場發展的杠桿。原因很簡單，如果沒有住房按揭貸款，有多少人有能力一次性支付房款來購買住房？

住房按揭貸款最核心的問題是首付比例和利率。首付比例低，購房者的進入門檻就低，相應地就能夠讓更多的人進入房產市場。當然，在利率不變的前提下，首付比例低只是降低了進入者的門檻，只是把要支付的房款向后延遲，并沒有降低購買住房的成本。但是按揭貸款的利率高低則不同，利率低則購買住房者的融資成本低。若兩項疊加，購房者進入住房市場不僅門檻會降低，而且購買住房的負擔也會全面減輕。

上述道理說來簡單，但卻是最近十年間全球不少地方住房市場過度發展與繁榮的關鍵因素。特別是在近幾年，很多國家和地區會鼓勵更多的居民涌入住房市場，從而把住房的價格推高再推高。

香港中文大學姚松炎教授最近的研究表明，無論是香港還是其他一些地方，房地產價格之所以能持續攀升，除了與土地供應和房地產消費有一定關系以外，更主要的是與實質負利率高度相關。

在實質負利率的情況下，房地產市場融資杠桿高、融資成本低，這就使得住房投資有利可圖，或者說買房比租房更為劃算。這必然鼓勵更多的人購買住房，或是加大房產的投資力度。

姚松炎教授曾對“實質利率對香港樓市價格的變化”進行過多項回歸分析，包括1997年亞洲金融危機期間香港房地產泡沫破滅。其結論證明，實質負利率對推升房地產價格起到重大的作用。在2008年全球金融危機期間，香港的實質利率再次進入負數區域，當地房地產市場的泡沫也被立即吹起。

全球大多數地方的情況也是如此，其中最明顯當屬加拿大的多倫多。在全球金融危機發生之前，當地房地產市場的價格增長較為平穩。但金融危機一來，隨著加拿大央行將基準利率降到1%，加拿大的房地產市場不僅沒有由于危機爆發而受到重大沖擊，反而越來越繁榮，房價越來越高。通過分析可以發現，推高房價最核心的因素正是按揭貸款利率一而再、再而三地降低。

但是，美聯儲在本月加息的幾率已經很大，如果加息成行，也就意味近十年來全球廉價資金的時代將要結束，首當其沖的當然就是各國和地區的住房按揭貸款利率。

如果美聯儲加息，全球多數國家和地區的住房按揭貸款利率會隨之上升，這不僅會影響購房者的融資成本，也將全面減少住房投資者的利潤。如果住房投資者已經敏感地覺察到了這一點，就可能會考慮退出市場。上述情況若出現，部分房地產市場的泡沫可能會在這一過程中破滅。

對于中國的購房者來說，因為中國金融市場仍然未完全開放，美聯儲加息不會對中國的貨幣政策產生直接的影響，但是它對人民幣的匯率會產生一定的影響。最壞的情況是部分資金外流，這對于一些房地產投資、投機屬性較高的城市來說，可能會加速其泡沫的破滅。

總之，利率是住房按揭貸款的核心，美聯儲一旦加息，將全面結束全球廉價資金時代，投資者務必要密切關注按揭貸款利率的變化。

（作者為中國社科院金融所研究員）