楊紅旭：“十三五”期間房地產(chǎn)不會硬著陸

每經(jīng)編輯｜楊紅旭    

十八屆五中全會剛剛閉幕，會議審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》。

“十三五”這五年，對于政府和民眾都非常重要。這是本屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體主持編制并完整實施的一個五年規(guī)劃，將是中國跨越“中等收入陷阱”向更高發(fā)展階段邁進的艱難躍升，也是迎來全面建成小康社會這“第一個百年目標”的最后沖刺。過了這道坎，中國經(jīng)濟與中國民眾的生活水平將邁上一個新臺階。

在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，由高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，調(diào)結(jié)構(gòu)、謀轉(zhuǎn)型的巨大變革過程中，要想順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，避免落入很多發(fā)展中國家曾經(jīng)遭遇的“中等收入陷阱”，可以說壓力與機遇并存。

近日李克強總理在中央黨校的講話中，比較系統(tǒng)地闡述了當前中國經(jīng)濟的困難、機遇和挑戰(zhàn)。其中提到：未來5年，每年GDP增長應(yīng)為6.53%。沒有這樣的速度，就難以實現(xiàn)小康目標。

今年三季度，我國GDP增速為6.9%，據(jù)此看來未來5年GDP年均增速達到6.53%似乎沒什么壓力。不過在經(jīng)濟增速重心下移的過渡階段，GDP增長速度往往有前快后慢的規(guī)律。而在這一過程中，我國經(jīng)濟也面臨增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期三期疊加的特殊情況。

隨著2013年以來改革大力推進，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)加速優(yōu)化，預(yù)計“十三五”期間經(jīng)濟增速下滑的幅度將小于“十二五”。即便如此，要想保證GDP年均增速在6.53%以上，仍不可掉以輕心。

李克強總理還分析了中國經(jīng)濟面臨的四大困難：一是通縮趨勢明顯，當前世界大宗商品價格在走低。二是產(chǎn)能過剩問題。三是企業(yè)經(jīng)營困難，前三季度企業(yè)投資增長率為10.3%，連續(xù)14個月下滑；企業(yè)新開工項目僅增2.9%；以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決；企業(yè)利潤率1~8月份同比下降1.9%；許多產(chǎn)品接近盈虧平衡點。四是財政金融風(fēng)險在上升。

值得關(guān)注的是，這是今年“兩會”后總理首次提到房地產(chǎn)，而且還將其列為經(jīng)濟困難的重要組成部分。這說明當前全國樓市的高庫存，及其對經(jīng)濟和房企所造成的負面影響等問題仍令人堪憂。

眾所周知，去年以來，房地產(chǎn)政策不斷放松。究其原因，除了促進住房消費和穩(wěn)定樓市以外，房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)不穩(wěn)定，經(jīng)濟很難企穩(wěn)也是重要的原因。

從數(shù)據(jù)分析也正是如此。在諸多政策的刺激之下，今年全國主要城市房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，房屋成交量與價格都有所反彈。但與房地產(chǎn)上中游幾十個產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資卻出現(xiàn)持續(xù)的下滑，前三季度增幅只有2.6%，創(chuàng)十幾年來新低。這也正是拉低全國固定資產(chǎn)投資增速（僅10.3%）的重要因素。

從房屋庫存角度看，截至今年9月底，全國商品房待售面積為66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。這一指標近幾年持續(xù)增長，說明在一線城市和少數(shù)二線城市樓市仍然偏強的同時，廣大三、四線城市和部分二線城市的樓市庫存仍然偏大。易居研究院跟蹤的35城住宅庫存表明，去年下半年以來，三、四線城市的庫存略有下滑，但仍處于歷史偏高位。

其結(jié)果是，在庫存壓力降到合理程度之前，這些地區(qū)的開發(fā)商沒有動力購地與擴大再生產(chǎn)，于是就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)走低。這種負面可能影響傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個相關(guān)行業(yè)，從而拖累經(jīng)濟增長。

如此，宏觀經(jīng)濟的邏輯也就比較明確了：“十三五”末要想實現(xiàn)全面建成小康社會的偉大目標，以及與之相匹配的GDP及居民收入翻番的量化指標，就需要房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫存，提高房企擴大再生產(chǎn)的積極性，促使房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖。

由此我們可以大膽地預(yù)測：“十三五”期間房地產(chǎn)政策總體仍有望保持偏暖狀態(tài)，樓市將不會“硬著陸”。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）