一線城市土地市場回暖 龍頭房企仗資金實力表現活躍

每經編輯｜每經記者 盧曦 發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

11月18日，今年全國總價地王在上海誕生。土地出讓金高達248.5億元的董家渡地塊刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀錄。

雖然目前樓市庫存量仍較大，品牌房企利潤縮水以及部分房企逐漸退出地產業務的現象時有發生，但有報告顯示10月10大房企新增土地儲備面積環比大幅上升275.8%。業內人士表示，現在開發商普遍看好一線城市。不過，由于許多開發商資金回籠慢，對前景悲觀，仍不敢大舉拿地。

一線城市再現搶地戰/

11月19日，上海迎來了三幅宅地的出讓，其中浦東新區惠南鎮住宅地塊吸引了多達14家開發商的激烈爭奪。最終東原地產旗下的重慶藍森房地產以15.57億元的價格奪標。成交樓板價1.3萬元/平方米，溢價率高達105.11%。該地塊也成為惠南地區單價最高的地塊。

“非理性拿地或再抬頭。”德佑地產相關負責人評論說。對于董家渡總價地王的成交僅溢價0.2%，業內分析，如果不是上海黃浦區政府堅持要求整體出讓，這一地塊分割開分批出讓，就會有更多有實力企業參與競爭，獲得高溢價應該不成問題。現在是土地挑開發商，地方政府并不擔心流拍之類的情況。

上海上投置業房地產有限公司副總經理卓健良告訴 《每日經濟新聞》記者，現在開發商普遍看好一線城市。有些價格明顯過高的地塊風險太大，開發商態度謹慎，對于價格合適的一線城市地塊，特別是純住宅地塊，開發商興趣濃厚。對于商住混合類地塊，則掂量得更多一些。

這一轉變基于銷售的回暖。從世邦魏理仕監測的15個重點一、二線城市來看，10月份的新建商品住宅交易量再創本年新高，環比9月上漲21.2%。其中，寧波、武漢的銷量更是創五年來的新高。

按區域來看，華東和華南主要一、二線城市銷量復蘇勢頭強勁，環比平均漲幅均超過40%。隨著“930”信貸政策的放松，改善型需求的入市門檻降低進而加速入市，是本月主要一、二線城市銷量反彈的主要原因。

10月新增土儲環比大增/

上海易居房地產研究院近期發布報告，國內10家最大的房地產企業正在土地市場變得更活躍，預計今年第四季度，土地市場的暖意更為明顯。被調查的10大房企指的是萬科、恒大、保利、中海、綠地、萬達、碧桂園、世茂、綠城和融創。

上述報告顯示，10月10大房企新增土地儲備面積總量增幅明顯，樓板價基本平穩。僅在10月，10大房企新增土地儲備面積達到368萬平方米，環比大幅上升275.8%，同比下降20%。其中，萬達大舉拿地190萬平方米，綠地拿地121萬平方米。

卓健良告訴記者，開發商們認為住宅市場已沒有太大問題，是否拿地取決于自己公司的資金實力。上市公司融資渠道多，資金充裕，因而在土地市場上更加活躍。最近一段時間一個突出的現象是，一些中小城市的開發商爭相進入一線城市拿地，因為他們也認為，三四線城市的高庫存消化速度慢，回暖還需要較長的時間。

上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍告訴 《每日經濟新聞》記者，今年京滬兩地出讓的土地總量低于去年，但總金額高于去年，說明土地市場還在漲價的過程中。萬科、綠地、恒大等龍頭企業，完成今年的預定目標應該難度不大。

李戰軍認為，目前國內城市庫存住宅量還很大，不會出現市場回暖、開發商無房可賣的情況。開發商在拿地方面一般會考慮比較充分、比較有把握，一旦市場有了回暖的信號，他們就能快速作出調整。

另外，10月，上海經營性用地成交金額創下年度最低值，僅有4幅地成交，成交面積14.53公頃，環比大幅減少84.2%。值得注意的是，土地成交雖然不多，但交易地塊價格仍保持高位。而10月樓市交易創下年度新高，一手住宅成交（剔除配套動遷房）成交突破100萬平方米，環比增長近四成。

上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，伴隨前兩個月的土地供應，11月份土地市場將迎來成交盛宴，土地預成交幅數16幅，土地預成交面積69.28公頃，在出現董家渡地王的背景下，土地起始總價高達325億元，為今年月度最高值。