樓面起始價創新高 北京孫河兩優質地塊流拍

每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

昨日（7月29日）下午，北京土地市場遭遇寒流，以創紀錄起拍價格入市的朝陽區孫河兩宗優質地塊無人報價，最終流拍。

公開資料顯示，此次流拍的價值77億元的兩宗高價地位于北京朝陽區孫河別墅板塊，“K地塊”的起始樓面價高達3.5萬元/平方米；“BCDE地塊”的總體起始樓面價為約2.6萬元/平方米，但“BCDE地塊”中包含了中小學合校用地和社區商業，折算之后其中的純住宅用地C地塊的起始樓面價也高達3.7萬元/平方米。兩宗地塊樓面起始價均創北京土地市場歷史新高。

據了解，孫河區域作為臨近城市核心區、組團化發展的低密度居住板塊，前兩年曾是眾多房企競相爭奪的對象。繼2012年9月龍湖地產搶先入駐后，泰禾、首開、中糧等品牌房企紛紛在孫河拿地，樓面價亦從2012年的20158元/平方米飆升至后來的48444元/平方米，刷新北京單價“地王”紀錄。

對此，亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對于當前以“去庫存化”為首要任務的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價無疑會加重企業的資金使用成本，這也是造成兩地塊最終流拍的主要原因。

底價過高是流拍主因？

據出讓公告顯示，朝陽區孫河鄉土地儲備項目K地塊，建筑面積8.99萬平方米，用途為R2二類居住用地，起始總價為31.45億元；朝陽區孫河鄉土地儲備項目“BCDE地塊”建筑面積為17.6萬平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學合校用地、R22社區配套服務設施用地，起始總價為46億元。

根據北京市國土局公開信息，原定于昨日下午出讓的孫河BCDE地塊和K地塊均直到掛牌競價截止時間都沒有收到網絡報價。有消息稱，報名參與BCDE地塊競拍的中糧和天恒最終沒有到拍地現場拿號。

“底價過高是業內分析孫河兩宗地塊流拍的主要原因?！敝性禺a首席分析師張大偉告訴記者。其中孫河K地塊規劃建筑面積89860平方米，起始價為31.45億元，粗略計算，該宗地塊起始樓面價約達3.5萬元/平方米，突破了北京宅地起始樓面價最高紀錄。

據了解，樓市低迷成交所帶來的連鎖反應已傳導至土地市場，今年以來趨緊的信貸環境造成房企融資難度加大。與此同時，樓市低迷的成交影響了房企銷售回款速度，使得房企的資金鏈備受考驗。為應對未來不確定的市場風險，房企對于投資的把控更為嚴格謹慎，拿地策略趨于理性。

“對于當前以‘去庫存化’為首要任務的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價無疑會加重其資金使用成本，是造成兩地塊最終流拍的主要原因?！惫惚硎?。

面積小地塊更受青睞

“現在市場這么差，誰還會輕易出手拿下這么貴的地？”一家上市房企的高管在接受記者采訪時直言孫河地塊屬于難得的優質地塊，但在當下樓市低迷的大勢之下，用如此高的價格拿地太冒險。

不同于孫河地塊的出讓遇冷，同一日入市的北京房山閻村鎮3宗商業地塊卻吸引了諸多房企的關注，開拍前網上報價就達到28次，吸引了包括萬科、旭輝、世茂在內的多家房企參與競拍。

出讓公告顯示，3宗商業地塊分別為房山新城良鄉組團14-03-10等地塊、14-03-05地塊、14-03-13地塊以及，規劃建筑面積分別為185533平方米、94573平方米以及42538平方米，起始價分別為6.5億元、3.35億元和1.5億元。

在經過多輪競拍后，三宗地塊全部被天洋地產收入囊中，其中14-03-13地塊溢價率高達210%，天洋以4.65億元獲得該宗地塊。其余兩地塊也分別以溢價率77.7%、197%成交，土地出讓總金額達26.15億元，三宗地塊的平均樓面價格為8105元/平方米。

對此，郭毅分析表示，對房山新城良鄉區域內商業前景的看好，是這三宗地塊成為房企激烈爭奪的主要原因。“該區域居住氛圍已經趨于成熟，具備一定的消費潛力，但商業配套卻極為匱乏，這三塊地開發建設后，可以彌補區域內的商業缺口。”

另外，郭毅指出，這三宗地塊起始價格并不高，在土地市場低迷時期，對于為保證資金鏈安全的開發商來說，總價低、小面積的地塊更易受青睞。

房山地塊的爭搶火熱與無人問津的孫河地塊形成了巨大反差，這也從一個側面反映出，雖然市場的管控在逐步放松，但企業的壓力卻不容小覷。

郭毅對《每日經濟新聞》記者表示，市場競爭激烈、銷售前景不明朗是孫河地塊遇冷的另一原因。預計下半年國土部門推出的同類低密地塊或還將遇冷。