中海青島加碼旅游地產 未來5年商業項目占比增至20%

每經編輯｜每經記者 葉燕婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

自2007年進入青島以來，中國海外發展有限公司 （00688，HK；以下簡稱中海地產）首次在山東主城區之外大規模拿地。由于所拿地塊緊鄰省級旅游度假區，亦令業內猜測，該項目或將成為中海地產為數不多的超過千畝的旅游地產項目。

《每日經濟新聞》記者多方了解到，中海地產的旅游項目已在云南、重慶等多地布局。由于商品房長期受制于政策因素的影響，以中高端住宅為主的中海地產也開始思考多元化之路。在此前的中海高層媒體聯誼會上，董事會主席郝建民明確表示，預計在未來5年，中海商業項目的建筑面積占比能達到20%。

做旅游地產可能性大/

據山東省即墨市國土資源局2月14日消息，中海地產成功競得即墨郊區田橫鎮13宗地塊，位于即墨田橫鎮王村中心社區附近，地塊總面積87.2萬平方米，總成交價約9.2億元，以住房用地為主。

目前，中海地產已經在山東開發中海銀海一號、中海清江華府等6個項目，但大多位于青島主城區。《每日經濟新聞》記者通過搜房網數據了解到，其樓盤以中高端住宅為主，均價在10000元~20000元/平方米不等。本次拿下超過千畝的青島的衛星城市——即墨市郊區土地，則是中海地產首次大規模進軍山東非城區。

值得注意的是，該地塊毗鄰田橫島省級旅游度假區，目前該度假區尚未上報審批。按照規劃，區內48個村莊規劃為7大新型農村社區，5年內打造成一個國際生態旅游島的核心城區。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從拿地規模和地塊位置來看，預計中海地產在該地塊上做旅游地產項目的可能性比較大。目前青島旅游地產項目數量繁多，中海在這個時候進入，無疑會進一步加劇競爭。

目前，多家大型開發商均在青島布局旅游地產業務，包括萬達的東方影都影視產業園區、碧桂園十里金灘、萬科東郡等。

近日，記者就地塊規劃用途向中海地產方面發去采訪提綱，但截至發稿時，暫未獲得回復。

記者注意到，這并不是中海地產首個旅游地產項目。

此前，中國海外集團曾操作重慶南川區運作中海黎香湖項目，以黎香湖區和重慶市生態大觀園為景觀依托，該項目體量更加龐大，整個項目總占地2萬余畝，項目總投資超過100億元。該項目已于2012年入市，以別墅、洋房和公寓為主，目前均價8500元/平方米，高于搜房網上重慶郊區5092元左右的均價。

宋丁對《每日經濟新聞》記者表示，目前旅游地產在政策方面的優勢雖然有所減弱，但還是較城區住宅、商業地產有較大的優惠。一是地價相對低廉，有大量森林、荒地可改造利用；二是在郊區、農村拿地，可以獲得一些政策優勢。此外，一般來說，旅游地產項目拿地規模大，項目回旋余地也會大一些。所以近幾年的旅游地產、健康地產，都是房地產的一大趨勢。

商業板塊看中寫字樓/

面對國內二三線城市住宅市場疲軟，中海地產和眾多房企巨頭一樣，開始思考下一顆棋子落在何處。在萬科試水購物廣場，保利、龍湖等宣布加碼商業比重時，中海地產也在低調試水旅游地產，成為又一個提出擴張商業的龍頭房企。

在此前的中海高層媒體聯誼會上，郝建民明確表示，目前公司商業地產項目在建樓面面積大約65萬平方米，占整體建筑面積的5%，未來5年商業地產項目的占比將提升到20%。他透露，加上中國建筑（601668，SH）旗下的商業地產項目，公司的商業項目資源約有300多萬平方米，因此5年內達到20%的目標并不難以實現。

對于具體形態，郝建民稱，目前電子商務對零售商業的沖擊影響較大，酒店商業項目也因為經營難度大而利潤較低。因此，公司未來在商業地產板塊會集中發展寫字樓綜合項目。

在中海地產的商業版圖中，包含了寫字樓、購物中心及星級酒店三部分。其中，“中海系”寫字樓定位高端，以香港“中國海外大廈”及內地各城市“中海廣場”、“中海國際中心”、“中海大廈”為代表，主要分布在香港及內地一二線城市。

事實上，在眾多開發商加持下，目前國內寫字樓供應量已經持續處于高位，而租金則微幅下跌。根據世邦魏理仕報告顯示，2013年第四季度，全國優質寫字樓新增供應總量達176.7萬平方米，單季供應量創歷史新高，而全年供應總量接近500萬平方米，同比增長23.1%，新增供應中逾七成來自二線城市。根據統計，2013年全國主要市場優質寫字樓平均租金水平環比下跌0.3%。

世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示，今年優質寫字樓將迎來新的供應高峰。他表示，今年一線城市中，上海及深圳預計將有大量新增供應入市。部分二線城市在今年將迎來又一個供應高峰，預計未來二線城市整體空置率將繼續上行。

宋丁認為，中海地產選擇寫字樓項目，可能是考慮到與購物中心和酒店相比，當前寫字樓形態的商業機會比較多。但發展何種類型的商業，則要基于城市整體的物業形態的發展狀況，也需要具體到各個城市、區域，看與市場需求是否匹配。