國五條出臺 方興地產或需改變產品結構

每經記者 王杰 發自北京

國五條細則的出臺，給正在觀望中的開發商或扔了一顆“深水炸彈”。

2月20日舉行的國務院常務會議出臺的樓市調控“國五條”，不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。

北京美聯物業高級經理張磊表示，投資性需求作為高端物業的主要支撐力量，在新政作用下，勢必受到重創。

在新政這只“靴子”落地后，以開發高端物業為主、快速擴張的方興地產（00817，HK），是否會調整其產品結構？

專注高端產品致速動比率降低

日前，方興地產單槍匹馬以35.3億元將北京亦莊兩地塊收入囊中。方興地產今年以來在土地市場的表現，似乎有意續寫在高端房地產的佳績。

2009年6月30日，北京廣渠門地王誕生，方興地產以40.6億元的成交價殺出一條血路，成就了后來的銷售傳奇“金茂府”。業內許多人士表示，金茂府這個項目從拿地到推盤，都是成功的典范。

金茂府項目成功后，方興地產趁熱打鐵，在北京掀起了一股“金茂熱”。去年10月底，作為金茂府兄弟品牌的亞奧金府悅一期開盤，也是半天售罄，銷售19億元；去年12月上旬，望京金茂府開盤，同樣也是當日售罄，銷售11億元。

據統計，去年僅金茂系三個產品就為方興地產回籠資金80多億元。

金茂模式也在復制。截至目前，方興地產旗下金茂系列豪宅產品已有上海東灘金茂逸墅、北京廣渠金茂府、麗江金茂雪山語、麗江金茂逸墅、青島金茂灣、重慶金茂瓏悅。據悉，公司亦準備在蘇州打造金茂系產品。而這些都是高端產品。

分析方興地產的財務數據，從其速動比率來看，在2010年12月，為1.25。到了2011年12月，這一數值降為0.82。在2012年6月，數值為0.695的速運比率進一步顯示其流動資產“捉襟見肘”的一面。

事實上，從方興地產背負的債務來看，也能看出這一點。以總債項/股東權益為例，2010年12月為0.789，這一數值在2011年同期、2012年6月份分別為0.963、0.994。從這一財務數值可以看出，方興地產在利用財務杠桿時，可能會加大股東權益的風險。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，在樓市偏好中低端住宅的當下，方興地產的高端產品也難逃調控的洗禮。2010年12月，其存貨周轉率為3.012，這一數值在2011年同期、2012年6月份分別為0.626、0.376。存貨周轉率呈現了持續下滑的局面。這也反映了方興地產在目前的產品結構下顯得越來越“力不從心”。

或需改變產品結構

除發力高端住宅外，方興地產還積極拿地擴張。據粗略統計，方興地產2012年拿地超過70億元，而其總資產僅100億元，這亦使其背負了較沉重的債務壓力。其2012年半年報顯示，公司期內流動債務便達245.9億港元。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析，方興地產最近拿地，多以高地價之“魄力”而進行。但在目前對于高端住宅持續嚴控的基礎上，這種拿地風格帶來了風險。

嚴躍進指出，首先，從產品銷路來看，調控收緊，會將繼續開發高端住宅的老路引向死胡同。其次，從銷售回款來看，資金回籠乏力，會加大現金流困境。最后，資金困難，又會加大公司短期及長期債務的積壓，這會增加股東風險。因此，在企業的產品市場受阻、股東利益受損的背景下，市場將會以股價下挫等方式而有所反應。這種惡性循環的邏輯，勢必應在當前發展過程中有所察覺。

對此，《每日經濟新聞》記者采訪了方興地產新聞發言人曾飛，但截至發稿時，仍未得到曾飛的回復。

國五條像一把利劍，直逼以投資型客群為主的高端市場。

嚴躍進認為，國五條細則的出臺，主要以惠及剛需購房者為目標。而從產品上來看，小戶型、中低端檔次的住宅仍是政策及市場受寵的對象。在這種情況下，方興地產開發高端住宅項目，無疑難以享受政策細則帶來的各種機遇。

北京美聯物業高級經理張磊表示，對于高端房企來說，主要客戶群將是追求居住品質的改善型客戶，這部分群體多為二次購房，新政最直接的影響就是嚴格的差別化信貸政策，目前看細則中要求各地區人民銀行自行擬定二套房的首付標準和利率水平，從之前的市場傳聞來看，二套房首付7成，利率1.3倍就顯得不是空穴來風。這個政策的出臺將會直接影響客戶的支付能力，會讓高端項目的成交速度出現一定的放緩 。

當然，作為專注開發高端住宅項目的方興地產，基于其企業戰略及實際情況考慮，不大有可能對高端住宅開發商的角色進行轉換。因此，對于方興地產而言，如何將自身產品設計得更有吸引力，更有抵御政策風險的能力，成為新一輪發展中必須注意的問題。