新加坡提高印花稅稅率和首付比例

新加坡證交所地產股1月14日集體下跌2.7%，創2012年5月以來最大跌幅。市場人士預期，新加坡政府11日宣布了新一輪房地產市場“降溫”措施，地產股今年勢必會受到“打壓”。這是近4年來新加坡政府推出的第七輪房地產市場調控措施。

在近期全球流動性資金紛紛涌入亞洲市場的背景下，新加坡房價再度大幅上揚。新加坡政府再次果斷出手，嚴控房價。新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒在接受本報記者采訪時表示，新加坡政府此輪調控政策很有針對性，旨在控制對住房的投資需求。2012年新加坡國內生產總值（GDP）增長不到2%，但是房價在去年下半年卻上漲了20%左右，遠遠超過經濟和居民收入的增長，偏離了經濟基本面，政府進行調控非常必要。

多管齊下

嚴防資產泡沫

11日，新加坡財政部、國家發展部、金融管理局及貿工部四部門宣布了新加坡政府新一輪的房地產市場調控措施。這些措施主要包括：首先，提高購買房產的印花稅稅率。將外國買家的額外買方印花稅稅率從10％增加至15％，原本不受買方印花稅影響的購買首間組屋（經濟適用型住房）或私宅的永久居民，以及購買第二套私宅的新加坡公民，現在也須分別支付5％和7％的額外買方印花稅。

其次，提高非首次購房者的貸款要求。一方面，進一步收緊非首次買家的房屋貸款上限，即貸款占房價的比值；另一方面，提高已有住房者購買住房的貸款首付比例。非首次申請房貸者最低現金首付從10％調高到25％。從1月12日起實施的這些措施適用于私人房產及組屋，將對多數已經擁有房產的本地和外國購房者產生影響。

再次，在組屋市場方面，下調向銀行機構和建屋局借貸的還款上限。新加坡金管局規定，向銀行借貸的組屋申請者每月償還貸款的比例不可超過月工資的30％，而向建屋發展局貸款的償還比例上限則從40％降至35％。同時，為了不讓永久居民出租組屋牟利，政府規定他們在購買本地私人住宅后必須在6個月出售組屋。

最后，在執行公管公寓市場方面，新措施規定，新執行公管公寓面積不能超過160平方米。執行公管公寓市場是針對新加坡中等收入家庭的私人房產。

新加坡政府還采取措施抑制工業房地產領域的投機活動，首次針對這類房地產引入了賣方印花稅。新加坡政府稱，新規定是臨時措施，將根據市場狀況進行評估。

鄧永恒表示，同其他市場一樣，房地產市場也存在周期。目前，包括新加坡在內的亞洲一些市場房地產價格高漲，但不代表房價不會下跌，只是房地產市場的周期可能更長一些。過去20年來，美國老百姓也一度認為房價不會下跌。這一投資炒作心理推動了房價過快上漲。

措施不斷

努力提供組屋

新加坡國立大學房地產研究院的研究顯示，自2008年國際金融危機爆發以來，各國采取了刺激政策，新加坡房價大幅上升。彭博社14日稱，新加坡住宅價格攀升至歷史最高，過去3年，房價翻了一倍。新加坡政府公布的數據顯示，新加坡房價連續四年上升，2012年上漲了2.8%。據新加坡當地媒體報道，在去年第四季度，新加坡私宅價格指數上升1.8%至211.9點，創下歷史新高。

德意志銀行14日的研究報告稱，“新加坡政府最新采取的嚴厲措施，將對投資需求產生顯著的‘降溫’作用，住宅開發商將看到房價最大的修正”。

新加坡副總理尚達曼在11日的新聞發布會上表示，現在必須采取新一輪的措施，監測目前的市場趨勢，避免房價下跌時所帶來的更嚴重的價格修正。新加坡房地產市場繁榮，反映了新加坡非常低的利率環境和持續的收入增長。

新加坡住房房地產市場分為兩塊：一塊是私人住宅市場，價格由市場供求決定；另一塊是政府公共住房項目，居民根據收入水平可以申請購買價格較低的組屋。新加坡組屋條件良好，超過八成的人口居住在組屋。

新加坡《聯合早報》14日分析稱，政府此次降溫目標之一在組屋市場。組屋轉售價格的波動過大，對個人和家庭的影響不能被忽視，尤其是對準備成家者的沖擊。同時，新加坡政府今年計劃建至少2.3萬套新組屋，希望對涉及大多數人利益的公共住房市場做出糾正，把組屋政策拉回正軌。

抑制投資

健全房產市場

自2009年以來，新加坡政府已經實行了6輪房地產“降溫”措施。這些措施包括對房貸和開發商貸款進行限制，對外國人和企業購買房產征收額外的稅收等。分析認為，上一輪措施主要是收緊住宅貸款條例，效果已被市場的熱情所稀釋。

新加坡政府對房地產市場的控制可以說是毫不留情。在2012年新加坡房市越炒越熱的情況下，一些銀行甚至推出了長達50年的還貸期限，新加坡政府馬上宣布第六輪降溫措施，限定金融機構房貸年限不得超過35年。

鄧永恒表示，亞洲國家的居民習慣將住房作為投資工具。實際上，住房具有消費和投資兩種屬性。住房建筑本身和其他耐用品一樣會折舊，問題在于土地供應有限，隨著地價的波動，人們對住房形成了炒作心理。