警惕房地產財富效應的示范作用

項崢

近年來，在中央的領導下，我國加快城市保障性住房建設和農村危房改造，加強房地產調控，取得了積極成效，房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制。但今年第二季度以來，房地產市場有所回暖，房價上漲預期再次抬頭。對此，住房和城鄉建設部部長姜偉新在“十八大”記者招待會上表示，“堅持房地產調控不放松”。

筆者認為，當前房價上漲預期的基礎在于購房需求巨大，而供給相對不足。在形成購房需求的因素中，房地產財富效應起著非常重要的作用。在此作用下，市場購房需求不斷積聚，進一步加大房價上漲壓力。因此，加強房地產調控，需要警惕房地產財富效應的示范作用，通過擴大投資渠道，引導社會逐利資金，減少購房需求，以緩解住房供求矛盾。

據西南財經大學和中國人民銀行共同發布的 《中國家庭金融調查報告》顯示，中國自有住房擁有率高達89.68%，遠遠超過世界平均60%左右的水平。主要發達國家的自有住房擁有率，如美國為65%，英國為70%，日本為60%，均低于中國。此外，報告還顯示，2011年中國城市戶均擁有住房1.22套。姑且不論《中國家庭金融調查報告》數據的真實可靠性，就直觀感受而言，中國部分居民自有住房擁有率高，“平均”掉了很多無住房家庭。在這種情況下，已經擁有自有住房的這部分家庭，仍義無反顧加入購房大軍，正是看中了中國房地產財富效應。近日，據媒體報道，中國首批房奴即將還清貸款，而房產已增值數倍。

過去，中國居民投資渠道狹窄，從僅有的幾個大眾性的投資渠道看，都不及房地產投資的低風險與高收益。在西方發達國家，股市是經濟的“晴雨表”，但中國經濟向好，股票指數并未反映出上市公司盈利能力。中國經濟上行壓力增加，而股票指數跌得更狠。基金或許是一個比較好的投資渠道，但遺憾的是，基金經理的專業投資才能，并沒有給投資人如期帶來超額的利潤，甚至在有些時候，基金凈值比大市跌得更慘。或許我們可以做一個比較，凡在2005年以前購買住房的投資者，均已獲得房價翻番的投資收益；而在此期間購買股票和基金的投資者，也許有高收益獲得者，但大多數投資者仍掙扎在繼續套牢或割肉出局的兩難選擇之中。

由此可見，過去中國房地產財富效應真實而又巨大，其示范作用深遠而又激烈。經歷了近一年的沉寂與觀望，今年4月開始，房地產市場再次回暖。據國家統計局最新發布的2012年1~10月全國房地產開發與銷售情況，全國房地產開發投資增速企穩，住宅投資有所擴大；商品房銷售面積降幅明顯縮小，房價環比上漲的城市有所增加。對此，需要引起高度關注。

應該看到，我國居民金融資產龐大，潛在購買能力驚人。截至2012年9月末，我國個人存款高達40.34萬億元。即使是考慮到個人存款分布的不均勻性，潛在的購房能力也非常巨大。

因此，在國家堅持房地產市場調控政策不放松的同時，需要高度警惕房地產財富效應的示范作用。“十八大”報告中，提出要多渠道增加居民財產性收入。由此可見，需要創造條件以進一步拓寬居民的投資渠道，引導居民將更多的閑置資金投入到非房地產領域，提高非房地產投資領域的回報。只有這樣，才能真正促進社會購房需求回歸理性，同時又可以確保房地產市場平穩健康發展，房價穩定運行，避免房地產市場對中國經濟的“綁架”。

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