急于“去庫存”上海開發(fā)商拋售商業(yè)物業(yè)

每經記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　九月，本是開發(fā)商寄予厚望的銷售旺季，消化庫存、盤活資金、獲取利潤，是每年“金九”的主題。今年，各地開發(fā)商卻遭遇歷來最為黯淡的九月，不僅未能賣出積壓的存貨，一些開發(fā)商的庫存反而有增無減。此前，綠城資金鏈問題已被率先引爆，接下去還會有更壞的消息嗎？《每日經濟新聞》記者對北上廣深四地房產商“去庫存”銷售情況進行了摸底調查。

　　21世紀不動產上海區(qū)域中心的最新統(tǒng)計顯示，被稱為“金九”的今年九月，上海商品住宅銷售量僅僅比八月份提高了1%。在寄予最大希望的“金九”，一些開發(fā)商的庫存反而進一步增加。

    不過，有業(yè)內人士認為，上述數據統(tǒng)計未必能反映出整個市場的全貌。由于交易數據登記的滯后性，少數開發(fā)商九月的成交被延后到了十月份，使業(yè)績暫時沒能在九月體現。

搶占金九銀十

    面對低迷的樓市成交量，開發(fā)商可謂想盡各種辦法來應對，希望在“金九銀十”能取得良好業(yè)績。其中，見效最快的無疑是推出不在限購之列的商業(yè)物業(yè)，快速回籠資金。

    方興地產在上海的  “東灘金茂逸墅”，本是一個別墅項目，最近卻力推酒店公寓，取得了不錯的業(yè)績。據該公司上海分公司營銷總監(jiān)吳文俊提供的數據，依靠酒店公寓的熱銷，截至昨日該項目銷售總額已達到6億元。而九月之前，該項目的銷售額只有1.3億元。

    九月主推商業(yè)地產帶來的良好銷售業(yè)績，無疑讓方興地產松了口氣。

    而東灘金茂逸墅在九月份成功完成業(yè)績逆轉的案例，也給其他開發(fā)商以借鑒：通過促銷商業(yè)、辦公、酒店公寓類的產品，有可能讓項目的人氣重新熱起來。

資金壓力沉重

    21世紀不動產上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計數據顯示，今年1~7月份全市推出的71個首次開盤項目中，累計去庫存化率低于30%的項目約占總數的52.1%，其中公寓類項目占36%，別墅類項目則高達90.4%。樓市調控以來，別墅市場受到的影響最深。

    金茂逸墅早在今年5月11日就已經獲得預售許可證。網上房地產顯示，經過連續(xù)4個多月的銷售，目前相關網上顯示的銷售率卻只有全部已推房源面積的23.77%。根據上海市建委的信息，金茂逸墅項目規(guī)模至少達到10萬平方米，目前銷售的卻只有5000多平方米，這很有可能意味著該樓盤的真正去庫存化率只有5%。

    與此同時，網上房地產的金茂逸墅價格歷史走勢圖，自8月15日有一個很明顯的價格向下趨勢。中房信的相關統(tǒng)計數據則更進一步顯示，9月份金茂逸墅的成交均價由8月的34131元/平方米，調整為22293元/平方米。

    上述銷售數據顯然對金茂逸墅相當不利。根據上海市建委的信息，方興地產在該項目的總投入達到14.21億元，以方興地產去年中期業(yè)績報告所反映的5.11%的平均融資成本計算，方興地產在九月份之前的銷售額或者僅僅相當于該項目過去兩年的融資利息成本。

    按照方興地產今年8月公布的中期業(yè)績報告，公司一年內需要償還的計息銀行貸款和其他借款高達158.89億港元，而方興地產上半年的簽約銷售額只有54億港元。另外，方興地產需要在一年內支付的應付貿易賬款和其他應付款達到了95億港元。

商業(yè)物業(yè)成新寵

    吳文俊告訴《每日經濟新聞》記者，金茂逸墅9月份銷售的酒店公寓就達到152套，共1.7億元。而別墅的銷售套數也增長至32套，銷售額總金額也擴大至4.3億元，總銷售額已經達到了6億元。

    另外，吳文俊表示，成交價格也并不像網上房地產所顯示只有22293元/平方米。目前的平均成交價格已經拉升到了3.8萬元/平方米，是整個陳家鎮(zhèn)板塊最高的。吳文俊提供的上述數據是否真實尚待觀察。但有一點可以肯定的是，商業(yè)物業(yè)總體的成交情況確實要比普通住宅好得多。

    根據上海同策咨詢機構的統(tǒng)計，商業(yè)地產在今年逆勢增長。在整體房價漲幅趨緩的情況下，上海商業(yè)地產8月的成交均價卻達到14636元/平方米，同比增長31%。在這樣的情況下，具有商業(yè)屬性，又有住宅使用功能的酒店公寓，被更多的投資者所接受，成交量也大幅增加。

    21世紀不動產分析師羅寅申說，在崇明的陳家鎮(zhèn)板塊，別墅價格達到3萬元/平方米以上，而金茂逸墅的酒店公寓售價卻只有2萬元/平方米，價格上的吸引力是顯而易見的。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，如果方興地產選擇更早推出酒店公寓，那么實現去庫存化的效果更好。因為，8月23日上海銀監(jiān)會明確叫停個人消費貸款用于購買商業(yè)用房；同時對于商業(yè)貸款，還要求本市各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發(fā)放貸款。

    不過，即使貸款受限，預計未來開發(fā)商也將比以往更傾向于銷售酒店式公寓產品。張宏偉說，根據今年的市場情況，酒店式公寓總價相對更低，大部分地方不存在限購、限貸問題，會比普通住宅更具有吸引力。

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