壓力之下合生創(chuàng)展高端產(chǎn)品低價入市

每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    近期，標(biāo)普公布的一份針對中國房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測試顯示，預(yù)計未來6～12個月房價會下跌10%。標(biāo)普還指出，如果銷售額下降及境外融資收緊，合生創(chuàng)展、綠城中國、沿海家園、上海證大、盛高置地、上置集團(tuán)等6家公司或?qū)⒚媾R市場困局。針對上述市場分析報告，合生創(chuàng)展（00754，HK）內(nèi)部人士昨日回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“標(biāo)普是運(yùn)用西方財務(wù)指標(biāo)來衡量企業(yè)，并不懂得內(nèi)地房地產(chǎn)的運(yùn)營模式。”

    不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上半年以一線中心城市為“根據(jù)地”的合生創(chuàng)展，旗下的高端產(chǎn)品項目遭遇限購而銷售下滑。然后，公司近期開盤的部分項目展開促銷。

項目低價入市

    今年上半年，以廣州、北京、上海等主要城市為  “根據(jù)地”，向二三線城市擴(kuò)張的合生創(chuàng)展，受限購調(diào)控影響，合約銷售額實現(xiàn)53.3億港元，同比下降8%。對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，從樓市調(diào)控來看，公司盈利能力下降是因重點城市銷售壓力增大，去化率持續(xù)下降，導(dǎo)致企業(yè)銷售業(yè)績下滑。

    在項目銷售方面，上半年合生創(chuàng)展共推出16個樓盤，因遭遇一線城市限購，銷售速度大幅放緩，庫存量隨之上升。比如，合生創(chuàng)展在廣東的“帝景”高端住宅產(chǎn)品系列成交乏力。網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，從4月開始，截至9月27日，包括江山帝景、帝景山莊、帝景國際等9個項目僅售出141套，累計未售房源855套。

    在銷售業(yè)績不佳的情況下，今年8月底開盤的“帝景國際”打出折扣促銷價，原定均價為2.8萬元/平方米左右，折后只有2.4萬元/平方米，但目前只售出65套，尚有近600套未售出。進(jìn)入9月，合生創(chuàng)展還調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大了推盤量。9月24日，位于惠州大亞灣區(qū)的合生濱海城項目海景洋房高層開盤發(fā)售，均價為7200元/平方米。目前，大亞灣地區(qū)房屋均價在5000元/平方米左右，而定位高端樓盤的濱海城項目的均價只高出周邊2000元左右。此外，在下半年，合生創(chuàng)展預(yù)計將在二三線城市推出10個項目，以加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和銷售回籠的速度。

    不過，除一線中心城市銷售受阻外，合生創(chuàng)展在二三線城市的拓展也乏善可陳。公告顯示，上半年，合生創(chuàng)展在二三線城市共實現(xiàn)合約銷售額8.29億元，占總銷售收入不到兩成。分析認(rèn)為，由于合生創(chuàng)展的融資能力有限，無法做到全國性布局，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)展緩慢，無法爭取到二三線城市的業(yè)績增長利好。

高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)型陣痛

    受制于中心城市項目遭遇限購，上半年合生創(chuàng)展已在境外融資3億美元，用于二三線城市項目擴(kuò)張和高端產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。但資金回流緊張，讓合生創(chuàng)展向高端轉(zhuǎn)型的策略仍處于陣痛期。

    上半年，以推出剛需產(chǎn)品為主的萬科等房企，銷售業(yè)績均為上升趨勢。而走高端產(chǎn)品線路的合生創(chuàng)展、等房企表現(xiàn)出業(yè)績下滑的態(tài)勢。正如合生創(chuàng)展總裁薛虎接受媒體采訪時曾表示：“目前業(yè)務(wù)模式調(diào)整已經(jīng)基本定型，這段時期是合生創(chuàng)展蓄勢的過程，轉(zhuǎn)型一定會付出一些代價。”

    此外，在今年上半年，合生創(chuàng)展經(jīng)營盈利下跌了2.6億港元至18億港元，而上半年凈資產(chǎn)負(fù)債率由去年底的51%上升到66%。合生創(chuàng)展內(nèi)部人士表示：“目前，合生創(chuàng)展的負(fù)債水平與行業(yè)相比不算高，主要用于土地儲備和其他股權(quán)投資領(lǐng)域。”

    對此，韓長吉認(rèn)為：“資金回流緊張將導(dǎo)致企業(yè)不得不選擇新的融資渠道。如果資金鏈持續(xù)緊張，企業(yè)可能將繼續(xù)進(jìn)行債務(wù)融資，以保證項目開發(fā)。鑒于當(dāng)前的資金規(guī)模，合生創(chuàng)展轉(zhuǎn)型需要把握尺度，切勿為了規(guī)避樓市政策而急于整體轉(zhuǎn)型，需要著重考慮自身資金狀況以及項目優(yōu)勢。”

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