限購令致市場低迷 滬部分低價樓盤初現滯銷

每經記者  楊羚強  發自上海

    3月上旬，上海部分樓盤因低價而熱銷。不過，中房信昨日（3月14日）提供《每日經濟新聞》記者的數據顯示，那些成交均價低于上海樓市平均成交價格一半甚至更多的樓盤，目前整體遭遇滯銷。其中，有六成以上樓盤在2月1日至3月10日的近40天時間中只出售不到10套房源。

    上海房地產業內人士表示，在過去的幾輪樓市調控中，上述上海低價樓盤從未滯銷過。如今遭遇滯銷，根本原因是限購令直接限制了投資性購房需求，讓他們不能購買這些超低價樓盤。上述樓盤要恢復限購令前的銷售量，唯一辦法是在現在基礎上，進一步大幅度打折促銷，但這樣開發商極有可能虧損。

低價樓盤也滯銷

    21世紀不動產上海區域市場中心顯示統計，雖然上海3月1日至3月10日的成交均價環比2月份有所下跌，但依然達到1.98萬元/平方米。其中，銷售單價低于1萬元/平方米的樓盤，總數只有23個，約占上海新建住宅樓盤的5%，被稱為超低價樓盤。

    上述超低價樓盤與同一板塊的其他樓盤相比，價格要低很多。以寶山羅店板塊的海上御景苑為例，成交均價僅為9624.5元/平方米，而同板塊的其他樓盤目前售價已接近2萬元/平方米。位于南匯臨港新城附近的臨港·藍色城邦，每平方米成交均價雖達到9952元，但同區域新盤的房價已超過1.5萬元/平方米。

    然而，即便是低價出貨，也未能改變滯銷的命運。

    根據中房信的統計，在2月1日至3月10日，上海銷售單價低于1萬元/平方米的23個樓盤中，只有5個樓盤的銷售超過10套，其中即使銷售最好的金悅華庭在此期間一共也只賣出25套，共計2060.88平方米。而同期上海銷售最好的寶宸共和家園（非低價樓盤），一共出售了145套。

    對此，中國房地產信息集團分析師薛建雄表示，雖然這些超低價樓盤價格便宜，但地理位置、配套和品質遜色不少，這是項目滯銷的直接原因。根據介紹，眼下上海賣得最好的樓盤，是貼近外環的高品質高性價比的樓盤，針對的主要是剛性需求客戶。而上述超低價樓盤，由于配套尚未完善，因此之前銷售主要是靠投資客拉動。目前由于市場低迷，投資客不再關注，上述低價樓盤也面臨滯銷情況。

“要想賣得好，就要降價銷售”

    “要想賣得好，一樣要降價銷售。”上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍提出上述超低價樓盤的出路，只有兩個字“降價”。

    他表示，即使在以往的歷次樓市調控中，樓市成交無論多低迷，上海的超低價樓盤從未有滯銷的情況。導致超低價樓盤滯銷的原因，與限購令的推出有一定關系。

    事實上，有部分投資客專門投資超低價樓盤，等待樓盤周邊成熟，再高價拋售。這些投資者和剛性需求購房者最大的區別是，前者對項目周邊的配套和交通情況關注度遠不如后者高，并且愿意長期投資等房子升值。限購令推出后的市場，目前活躍的大多數是剛性需求的購房者。他們急于購買的也是目前交通成熟、配套完善的區域。而那些配套和交通都不完善的樓盤，盡管價格低，但很難吸引購房者。

    “要讓這些購房者忍受樓盤的缺點就只有降價，降到讓購房者能夠為低價接受樓盤的缺陷。”宋會雍表示，不過部分樓盤的利潤空間已經有限，再繼續降價，有可能會出現虧損。

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