河北網紅公司1.1億元深圳“搶樓”后悔拍，業內認為“成交總價過高”，有何隱情？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

深圳羅湖區紅嶺中路某大廈遭遇悔拍  圖源｜每經記者 陳榮浩

一個多月前的5月13日，位于深圳羅湖區紅嶺中路的一棟6層老樓，在阿里法拍上演了“搶樓大戰”。

當時，經過34名競拍者的450輪角逐，這棟老樓最終以1.14億元成交，溢價率高達379.6%。

但6月23日，競得方河北邢臺清河縣千代文化傳媒有限公司（以下簡稱千代傳媒）悔拍，繳納的475.5萬元保證金也可能“打水漂”。

目前，該標的物已重新以約2378萬元起拍價上架，將于7月24日再次拍賣。那么，這家傳媒公司為何寧愿損失巨額保證金也要“退出”？

6月25日上午，深圳資深法拍顧問朱志強通過微信向《每日經濟新聞》記者分析稱：“很大可能是競買人舉牌舉過頭了，之后又認為成交價過高。”

朱志強指出，在深圳法拍市場，獨棟寫字樓較為罕見。而位于商業中心區域的寫字樓，對正處于發展階段的新興民營企業具有極大吸引力。尤其是獨棟樓宇，可作為企業總部，其物業價值本身就不言而喻，更能在對外展示企業形象時產生積極影響。

6月26日傍晚，每經記者多次撥打千代傳媒公開渠道電話并發送短信，但未獲正面回應。

當日晚些時候，一位自稱是千代傳媒法務部的人士通過電話回應每經記者：“相關信息暫時不予通告。”

今年5月13日，34名競買人開始輪番出價，其中有人在1分鐘內加價2080萬元，將價格從約2426萬元直接拉至4505萬元。經過450輪競價，最終以1.14億元成交。

來源：阿里法拍

天眼查數據顯示，千代傳媒成立于2021年8月，注冊資本為300萬元。

從評估報告看，這棟1982年建成的老樓，土地性質為商業辦公用地，土地使用年限為1983年4月8日至2033年4月7日，到拍賣時僅剩約8年使用權。

6月23日上午，每經記者實地走訪了解到，上述被法拍的項目距園嶺地鐵步行約2分鐘，旁邊為建設集團大廈，從外立面就可直觀地感受到房屋的建筑年代。

該標的物產權屬于深圳市建設（集團）有限公司，2011年，恒大以16.64億元收購該公司部分股權，根據當時的媒體報道，恒大方面表示“建設集團物業未來有納入深圳舊改范圍的可能，看中其巨大的升值潛力”，曾宣稱要建600米摩天大樓。

6月23日，阿里拍賣平臺顯示該標的物“交易未履行”。

根據競買須知，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

對于此次悔拍，不少業內人士向每經記者分析稱，意料之中，核心原因在于成交總價過高。

每經記者注意到，此次法拍房源若真按照1.14億元成交，那么成交單價將達到約3.42萬元/平方米。

深圳房天下數據顯示，此次法拍房源周邊住宅樓盤（如鴻翔花園、園嶺新村、國城花園等）的掛牌均價在7.2萬~13.5萬元/平方米不等；周邊在售寫字樓（如城脈中心·璟喜、深業泰富廣場、筍崗中心潤弘大廈等）均價在5.2萬~10萬元/平方米不等。

相比之下，周邊與此次法拍房源相近樓齡的寫字樓，如地王大廈銷售均價2.56萬元/平方米，藝豐廣場銷售均價2.51萬元/平方米。

羅湖筍崗片區寫字樓情況 每經記者 陳榮浩 攝

6月25日下午，該區域房產中介劉先生告訴每經記者：“寫字樓租金與地段有較大關系，如果在同一地段，寫字樓建筑品質、裝修標準等都會影響租金，這邊（指園嶺/紅嶺中路一帶）的寫字樓租金一般在70~160元/平方米·月。”

每經記者先后走訪了該法拍房源周邊的中民時代廣場、物資置地大廈、HALO廣場四期等寫字樓。其中，中民時代廣場為1995年竣工的項目，目前租金普遍在70~88元/平方米·月，另外每月還需額外收25元/平方米物業管理費。

而物資置地大廈和HALO廣場四期整體樓宇保養更好，租金水平相對更高。當日記者看到的兩處寫字樓房源，租金價格約110元/平方米·月，無需再單獨計算物業管理費。

被法拍房源估值情況 來源：阿里法拍

貝殼研究院數據顯示，截至6月22日，深圳用途為辦公的二手房源，今年累計成交858套，環比下跌4.9%，同比上漲15.8%。

6月26日下午，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向每經記者分析稱，競買人在競價法拍時，可能更多的還是基于對深圳市場房價預期的看好，認為深圳市場當前的房價已經處于“底部區域”。

另外，因項目整體樓齡較老，存在一定舊改預期。

不過，李宇嘉也提到，目前國內舊改風向正在轉向，不太可能像以前一樣大拆大建，而是轉向綜合整治。

“至于悔拍，有可能是因為整體價格拍得太高了，企業后續補繳資金的壓力較大；也可能是背調后發現項目可能存在司法糾紛、產權糾紛等。”李宇嘉表示。

朱志強預計，該標的重新拍賣整體會相對理智，大概率不會再出現非理性競價情況。

截至發稿，千代傳媒方面并未正面回應記者關于高價拍賣以及最后悔拍的原因。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝