每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

8月25日午間，上海市住建委、房管局等六部門聯合印發(fā)《關于優(yōu)化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），涉及調減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸及完善個人住房房產稅等6項措施，業(yè)內稱之為“滬六條”。

《通知》明確，自8月26日起，符合條件居民家庭在上海外環(huán)外購房不限套數，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。同時，提高個人住房公積金貸款額度，支持提取住房公積金支付購房首付款，支持住房公積金“又提又貸”。

業(yè)內專家當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，上海此次政策積極有力，說明各地正采取有力措施，鞏固房地產市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

外環(huán)外庫存占比八成

《通知》明確，進一步調減住房限購政策，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數，即上海市戶籍居民家庭、在上海連續(xù)繳納社保或個人所得稅滿1年及以上的非上海戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。

根據最新規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在上海外環(huán)外購買住房不限套數；在外環(huán)內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數；自購房之日前連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內限購1套住房。

“過去，非滬籍單身人士在上海購房有一定限制，比如符合3年社會保險條件則可在市區(qū)認購新房或二手房，但單身人士只能買二手房。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進通過微信向《每日經濟新聞》記者表示。

上海鏈家研究院負責人李根表示，外環(huán)外區(qū)域不限購房套數，可加快外圍市場去化，適宜購置養(yǎng)老或度假房產的家庭及有資產配置需求者，通過區(qū)域差異化政策與公積金優(yōu)化組合，精準釋放改善需求，有望使外環(huán)外新房迎來銷售高峰，同時促進外環(huán)外二手房交易，保持二手房價格穩(wěn)定。“新政信號意義明顯，有助于提振市場預期，加快住房需求釋放，體現了一線城市調控政策的精準性。”

同策研究院聯席院長宋紅衛(wèi)認為，此次上海樓市新政，能夠緩解外環(huán)外區(qū)域的庫存壓力。當前外環(huán)外區(qū)域的庫存占比達到80%（按套數統(tǒng)計），而目前外環(huán)外區(qū)域的成交占比約60%，因此表現出一定的壓力。“可以對外環(huán)外區(qū)域未來規(guī)劃指標進一步優(yōu)化有所期待。”宋紅衛(wèi)表示。

與此同時，在優(yōu)化住房公積金政策方面，《通知》明確提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，公積金最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。住房公積金繳存人在上海買房，可以提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。

值得一提的是，新規(guī)支持公積金“又提又貸”的操作方式。例如，在房價為500萬元、首付比例為15%的房貸政策下，購房者的首付款為75萬元。根據現行規(guī)定，購房者可以提取公積金作為首付款，同時，公積金貸款額度也不會受到影響。

“上海住房公積金新政進一步放寬至可提取支付首付款，擴大了公積金的使用范圍，進一步降低了購房門檻。”宋紅衛(wèi)表示。

《通知》明確優(yōu)化個人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

“取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善群體以及資產配置需求的還貸壓力。”宋紅衛(wèi)指出，根據調研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產家庭中的高端項目對于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進改善需求的釋放。

此外，為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

新政將助力樓市去化

受季節(jié)性淡季疊加市場情緒持續(xù)低迷雙重因素影響，7月份，上海房地產市場有所降溫。市場各方行為趨于保守，房企推盤節(jié)奏放緩，購房者決策周期拉長、態(tài)度更趨審慎。

據克而瑞統(tǒng)計，7月份上海共有24個項目入市，環(huán)比減少12個。房企推盤意愿不足，大量符合入市條件的項目選擇延遲入市，反映出開發(fā)商對市場的謹慎預期。需求端，上海商品住宅成交2799套，環(huán)比下跌38.6%；成交均價為77851元/平方米，環(huán)比波動較小。

市場熱度走低的另一現象是“日光盤”數量減少，7月上海共有5個項目實現開盤即售罄，較6月減少了7個。

另據中指研究院監(jiān)測數據，今年以來，截至8月23日，上海新房市場總成交29729套，其中，內環(huán)內區(qū)域成交2116套，內環(huán)到外環(huán)區(qū)域成交9595套，外環(huán)外區(qū)域成交18018套。二手房市場總成交127065套，其中，內環(huán)內區(qū)域成交16457套，內環(huán)至外環(huán)區(qū)域成交45835套，外環(huán)外區(qū)域成交64773套。

嚴躍進表示，上海樓市新政出臺，將實實在在促進市場交易的活躍，產生“量提升、價更穩(wěn)”的積極效應。購房條件優(yōu)化和成本下調，將促進住房消費需求釋放，尤其是對于外環(huán)外新房和二手房市場的活躍起到作用。

“綜合來看，上海最近幾年房地產市場表現優(yōu)于其他城市，當前新政效應預期較好，將促進市場更為活躍和積極向上。”嚴躍進指出，樓市將迎來傳統(tǒng)“金九銀十”的熱銷節(jié)點，房企可以結合利好政策，把握市場機會，優(yōu)化推盤和定價策略，尤其是把握政策對不同區(qū)域板塊、不同產品的影響，深入落實去庫存戰(zhàn)略，積極促進銷售業(yè)績的提振。

“中介公司則要做好政策精準理解，更好撮合市場交易。”嚴躍進表示，購房者應充分認識到，當前購房政策屬于歷史上最為寬松的時期。購房的最佳窗口期開啟，應把握有利且有力的政策。