深耕核心，做一成一：綠城股東大會(huì)定調(diào)穩(wěn)健

6月20日，綠城中國(guó)舉行股東周年大會(huì)。公司管理層圍繞大股東賦能、存量去化、投資安全及未來(lái)發(fā)展等股東關(guān)切問(wèn)題，做了清晰的闡述。

對(duì)于外界高度關(guān)注的“中交與綠城如何融合”的問(wèn)題，綠城中國(guó)董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事劉成云坦言：“近期在綠城內(nèi)部各個(gè)公司做調(diào)研，也一直在探討這個(gè)問(wèn)題。”他認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)鏈融合、項(xiàng)目代建以及海外合作等方面，都存在機(jī)會(huì),且雙方一定可以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏這個(gè)目的。

有股東提問(wèn)，北上深如何實(shí)現(xiàn)市占率前三？相較于單純追求規(guī)模排名，顯然綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰有更審慎的全盤(pán)布局，他表示，公司更注重投資資源的有效配置與效率提升。

“保持怎樣的名次并不是我們最主要的考量，綠城中國(guó)每年的投資規(guī)模雖然是變量，但也是在一定范圍內(nèi)的一個(gè)常數(shù)。如果一定要實(shí)現(xiàn)某個(gè)投資目標(biāo)，可能對(duì)公司投資資源的應(yīng)用、效率的提高，以及最后的兌現(xiàn)都會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)號(hào)。”郭佳峰說(shuō)。

面對(duì)行業(yè)變革，綠城還前瞻性探索了現(xiàn)房銷(xiāo)售并取得積極成果，同時(shí)通過(guò)系統(tǒng)性舉措持續(xù)推動(dòng)歷史庫(kù)存去化，有效減輕了其對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的負(fù)擔(dān)。

精準(zhǔn)投拓 做一成一

作為深諳公司發(fā)展脈絡(luò)的核心管理者，郭佳峰在日常管理中對(duì)經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)度要求極高。

郭佳峰坦言，“我們這幾年在上海、北京的排名雖然不是前三，但投資表現(xiàn)、客戶贊譽(yù)、銷(xiāo)售成績(jī)等都在不斷提高，從上海‘繁花三章’到‘潮鳴東方’都可以看出。”

2023年8月上海土拍，綠城中國(guó)斥資百億連拿梅隴、徐涇、南翔三塊地，“繁花三章”迅速成為市場(chǎng)高度關(guān)注的紅盤(pán)；2025年5月，位于上海徐匯西岸的“綠城·潮鳴東方”創(chuàng)造了認(rèn)購(gòu)率167%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天房源全部售罄的好成績(jī)。

在“做一成一”的投資要求和差異化投資策略之下，綠城近年來(lái)持續(xù)深耕核心城市，并狙擊投資機(jī)會(huì)型城市。2024年全年新增項(xiàng)目42個(gè)，總建筑面積約418萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)1088億元，位列行業(yè)第四。其中，一二線城市貨值占比達(dá)92%，北上杭貨值占比達(dá)51%，進(jìn)一步向市場(chǎng)安全區(qū)域集中。新拓項(xiàng)目平均權(quán)益比提升至79%，有效提升開(kāi)發(fā)效能。

基于精準(zhǔn)投拓的判斷，綠城在西安的成績(jī)有目共睹。對(duì)于投資細(xì)節(jié)，郭佳峰看得非常透徹：“我認(rèn)為西安是具備地域優(yōu)勢(shì)的。第一，全國(guó)沒(méi)有一個(gè)城市像西安一樣，可以吸引包括甘肅、青海、新疆三地的客戶需求；第二，西安的房?jī)r(jià)不高，相對(duì)比較平穩(wěn)；第三，西安的教育資源非常好，吸引力比較大。”

市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，綠城已經(jīng)在西安連續(xù)三年市占率第一。或許這種基于深入市場(chǎng)研究的判斷，正是綠城實(shí)現(xiàn)可以“做一成一”的關(guān)鍵。

“我們未來(lái)會(huì)繼續(xù)在核心城市里尋找投資可能性。”郭佳峰說(shuō)。

試水現(xiàn)房銷(xiāo)售 綠城的底氣

有股東提出，現(xiàn)房銷(xiāo)售是房地產(chǎn)銷(xiāo)售新模式中的一個(gè)重要方向，現(xiàn)房銷(xiāo)售后的周轉(zhuǎn)效率對(duì)于投資資金會(huì)帶來(lái)影響，綠城中國(guó)將如何應(yīng)對(duì)？

在郭佳峰看來(lái)，其實(shí)現(xiàn)房銷(xiāo)售是一個(gè)老話題了，因?yàn)閹啄昵靶袠I(yè)主管部門(mén)已經(jīng)提到過(guò)這樣的意向了。于是早早地帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在現(xiàn)房銷(xiāo)售上做了試點(diǎn)項(xiàng)目，并且獲得了成功。

“我想這也是一個(gè)以后發(fā)展的趨勢(shì)，三年前，在成都特意競(jìng)拍了一塊現(xiàn)房銷(xiāo)售的土地，競(jìng)拍的時(shí)候土地價(jià)并不高。”郭佳峰介紹說(shuō):"拿地后，11層的房子，13個(gè)月實(shí)現(xiàn)竣備。實(shí)景呈現(xiàn)后，銷(xiāo)售速度非常快，最后利潤(rùn)率也達(dá)到了12%以上。”

去年，郭佳峰就組織綠城管理層從產(chǎn)品、財(cái)務(wù)、投資等不同職能模塊提前研究，系統(tǒng)考量、推演現(xiàn)房銷(xiāo)售下可能遇到的挑戰(zhàn)和解決路徑。

“因?yàn)槲覀兲崆白隽藴?zhǔn)備、思考，相對(duì)來(lái)說(shuō)我們是有優(yōu)勢(shì)的。”郭佳峰認(rèn)為：“現(xiàn)房銷(xiāo)售并不可怕，它有什么樣的規(guī)定，我們就有什么樣的動(dòng)作，我們應(yīng)該能夠應(yīng)對(duì)。”

綠城中國(guó)副總裁、總工程師肖力也從技術(shù)層面表示：“綠城已經(jīng)對(duì)海外國(guó)家（如日本）的現(xiàn)房銷(xiāo)售政策做了研究，了解了他們工藝工法的使用。我們也在為這樣一種新的營(yíng)造方式做準(zhǔn)備，過(guò)去一兩周管理層也在商討能否在新購(gòu)買(mǎi)的土地中進(jìn)行一些符合市場(chǎng)政策的操作。”

投資換倉(cāng) 超100個(gè)項(xiàng)目去化良好

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)期調(diào)整、迎來(lái)各項(xiàng)新規(guī)之后，去庫(kù)存，特別是去“老庫(kù)存”，成為各家房企的共同目標(biāo)。

綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在股東大會(huì)上坦言：“2022年的庫(kù)存去化達(dá)到94%-95%，2023年去化率也超過(guò)90%，2022年以來(lái)100多個(gè)項(xiàng)目高度兌現(xiàn)，大部分都去化很好。當(dāng)前的減值主要集中在2021年底之前的庫(kù)存，綠城中國(guó)也把去化老庫(kù)存作為重中之重。”

綠城中國(guó)副總裁李駿介紹：今年綠城專(zhuān)項(xiàng)制定了21年及以前庫(kù)存去化的指標(biāo)，占全年?duì)I銷(xiāo)考核的權(quán)重1/3以上。從目前來(lái)看，今年上半年預(yù)估，這個(gè)專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)可以超額完成。

郭佳峰用一組數(shù)據(jù)從整體視角補(bǔ)充了存貨的實(shí)際影響：“綠城中國(guó)的存貨排名是第14名。也就是說(shuō)我們存貨的年周轉(zhuǎn)率可能已經(jīng)達(dá)到第一的水平。總計(jì)2000多億元的存貨，再加上新增加，但一年的銷(xiāo)售可以達(dá)到1600 億-1700億元,我希望年周轉(zhuǎn)存貨達(dá)到1:1。我們投資的區(qū)域相對(duì)能級(jí)高一點(diǎn)，在市場(chǎng)回落過(guò)程中去化速度又比別人快，雖然這些存貨對(duì)我們的報(bào)表利潤(rùn)有影響、有折損，但是對(duì)公司利潤(rùn)的影響力度相對(duì)其他公司是低的。”

2022年之后，綠城中國(guó)精準(zhǔn)、快速投資換倉(cāng)也顯現(xiàn)出一定的成果。

可以說(shuō)，目前綠城中國(guó)的管理思路非常清晰：以投資安全與項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)為基石，通過(guò)精準(zhǔn)布局實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展，前瞻探索行業(yè)新模式以增強(qiáng)適應(yīng)力，并采取系統(tǒng)有效的措施化解歷史庫(kù)存壓力。

會(huì)后，管理層展現(xiàn)的務(wù)實(shí)作風(fēng)、審慎判斷和高效執(zhí)行力，受到股東們的好評(píng)。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）