華泰蘇州恒泰租賃住房REIT啟動(dòng)發(fā)售， 打造“人才安居”金融服務(wù)樣本

2025年4月22日，由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“華泰證券資管”）擔(dān)任基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人的“華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡(jiǎn)稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”，以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）正式發(fā)售。

華泰證券資管長(zhǎng)期以來踐行金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)使命，以專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)助力實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)富美高”新江蘇建設(shè)。作為江蘇省首單租賃住房REITs項(xiàng)目，本項(xiàng)目底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，預(yù)計(jì)融資規(guī)模為13.67億元。根據(jù)招募說明書介紹，募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，與恒泰集團(tuán)未來租住板塊規(guī)劃建設(shè)相契合，進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

本項(xiàng)目所在地為蘇州工業(yè)園區(qū)。根據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)資料，截至目前，蘇州工業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)已接近20萬家，具有獨(dú)特的人才客群優(yōu)勢(shì)，園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)74%，經(jīng)濟(jì)密度、開放程度、創(chuàng)新濃度均位居全國(guó)前列，自2016年起連續(xù)9年在國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)綜合考評(píng)中位列第一。

本項(xiàng)目原始權(quán)益人為蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司。原始權(quán)益人控股股東蘇州恒泰控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“恒泰集團(tuán)”）是蘇州工業(yè)園區(qū)直屬大型國(guó)有企業(yè)，業(yè)務(wù)板塊涵蓋商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、工程代建、商業(yè)管理、物業(yè)管理等，擁有蘇州中心、蘇州東站、恒泰智造、恒泰星寓等代表項(xiàng)目和行業(yè)品牌，曾于2023年取得中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限公司給予的國(guó)內(nèi)AAA最高主體信用評(píng)級(jí)。恒泰集團(tuán)租賃住房業(yè)務(wù)板塊管理主體“恒泰租住”是目前蘇州最大的租賃住房持有和運(yùn)營(yíng)主體，目前自持或運(yùn)營(yíng)租賃住房項(xiàng)目合計(jì)達(dá)16個(gè)，約155萬平方米，可滿足約4.3萬人居住需求，曾獲北京中指信息技術(shù)研究院評(píng)選的2024年中國(guó)住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力前十。

項(xiàng)目底層資產(chǎn)菁英公寓系園區(qū)內(nèi)最大的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，位于蘇州獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)核心地帶，標(biāo)的總產(chǎn)證面積約27.56萬平方米，至今累計(jì)為約3.4萬優(yōu)質(zhì)人才提供住房保障。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)分布各類商業(yè)設(shè)施、地鐵公交、醫(yī)院、高校等，具備齊全的周邊配套設(shè)施，居住環(huán)境和豐富的社區(qū)活動(dòng)，使得菁英公寓深受蘇州地區(qū)廣大的候租人群喜愛，具備顯著的人才虹吸效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)情況表現(xiàn)良好。

根據(jù)招募說明書與項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)，2024年度項(xiàng)目底層加權(quán)平均出租率達(dá)到91.12%，剔除修繕戶型和預(yù)留單元后的2024年度加權(quán)平均出租率達(dá)到95.99%；項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流收益率達(dá)到4.75%。根據(jù)園區(qū)管委會(huì)數(shù)據(jù)，截至第七次人口普查，蘇州工業(yè)園區(qū)常住人口達(dá)到113.4萬人，較第六次人口普查增長(zhǎng)63%，大量具有高學(xué)歷的優(yōu)質(zhì)人才的涌入，為項(xiàng)目提供穩(wěn)定租金收入。恒泰集團(tuán)未來五年計(jì)劃新增租賃住房建設(shè)投資約70億元，將進(jìn)一步形成規(guī)?？捎^的租賃住房資產(chǎn)，目前，已實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備項(xiàng)目共12個(gè)，合計(jì)建筑面積達(dá)117.34萬平方米。此類擴(kuò)募儲(chǔ)備將為華泰蘇州恒泰租賃住房REIT未來發(fā)行上市后的后續(xù)擴(kuò)募帶來充足的可行性。

近年來，華泰證券資管在公募REITs領(lǐng)域多維度發(fā)力，前期已完成推動(dòng)3單公募REITs項(xiàng)目上市，項(xiàng)目底層涵蓋高速公路、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園等不同類型資產(chǎn)，并持續(xù)不斷完善項(xiàng)目獲取、提升運(yùn)營(yíng)水平。華泰證券資管擁有私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和公募基金業(yè)務(wù)雙牌照，具備“投資資管”與“投行資管”特點(diǎn)。在投資端，以追求“絕對(duì)收益”為理念，以嚴(yán)控回撤與波動(dòng)為核心目標(biāo)，打磨極致的產(chǎn)品品控。在投行端，建立“以遠(yuǎn)見，伴未來”的華泰REITs品牌，發(fā)揮多年來深耕底層資產(chǎn)的專業(yè)能力，在公募REITs業(yè)務(wù)中發(fā)揮好基金管理人及專項(xiàng)計(jì)劃管理人關(guān)鍵角色，使一二級(jí)市場(chǎng)、投融資市場(chǎng)充分銜接。

公募REITs將具有持續(xù)性、穩(wěn)定性現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，具有強(qiáng)制高分紅、投資門檻較低、流動(dòng)性較好的特點(diǎn)，已成為投資者多元化配置資產(chǎn)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、致力增厚收益的優(yōu)質(zhì)選擇。伴隨著萬億級(jí)別REITs市場(chǎng)藍(lán)圖不斷展開，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，REITs市場(chǎng)的常態(tài)化發(fā)行明顯加快，全市場(chǎng)已有60余只REITs產(chǎn)品上市，租賃住房類REITs板塊集聚效應(yīng)和示范效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。REITs市場(chǎng)的不斷蓬勃發(fā)展，將有助于國(guó)家“防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板”進(jìn)程，同時(shí)有益于完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿、推動(dòng)金融供給側(cè)改革、促進(jìn)資本市場(chǎng)的高質(zhì)量建設(shè)，為金融機(jī)構(gòu)做好金融“五篇大文章”，持續(xù)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民生發(fā)展打造范本。

風(fēng)險(xiǎn)提示:1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金，具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)結(jié)果以基金管理人和銷售機(jī)構(gòu)提供的評(píng)級(jí)結(jié)果為準(zhǔn)。2、公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起基金價(jià)格波動(dòng)，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件(如地震、臺(tái)風(fēng)等)發(fā)生較大損失而影響基金價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。3、公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、收益率曲線風(fēng)險(xiǎn)、利差風(fēng)險(xiǎn)、供需風(fēng)險(xiǎn)和購買力風(fēng)險(xiǎn)。4、公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。5、公募REITs基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，詳見招募說明書等法律文件。6、基金管理公司不保證基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀基金的《基金合同》《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識(shí)基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮基金存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨(dú)立承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。8、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、法律、會(huì)計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議，我公司不就資料中的內(nèi)容對(duì)最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，本公司不對(duì)任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國(guó)基金運(yùn)作時(shí)間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。