公募REITs二級市場震蕩，首單“商改保”REITs登陸資本市場

每經記者｜李蕾    每經編輯｜趙云    

上周（3月31日至4月6日）公募REITs二級市場呈震蕩態勢，市場成交額降低。不同類型公募REITs成交額和換手率多數下跌，其中產權類公募REITs中保障性租賃住房類漲幅靠前。

《每日經濟新聞》注意到，全市場已經上市的64只公募REITs中，環比上漲的有40只，其中匯添富上海地產租賃住房REIT、博時津開產園REIT、紅土創新深圳人才安居REIT這三只產品領漲，其中匯添富上海地產租賃住房REIT漲幅超過5%。環比下跌的產品則增加至24只，其中華泰南京建鄴REIT、建信中關村REIT和浙商證券滬杭甬高速REIT周內跌幅超過2%。

行業方面，3月31日，匯添富上海地產租賃住房REIT于上交所上市，募資規模13.62億元，募集份額5億份，發售價格2.724元/份。這是全國首個獲批的“商改保”REITs，即從商辦項目調整為保障性租賃住房項目。

太平洋證券數據顯示，截至4月6日共發行65只公募REITs，發行規模合計1731億元。2025年以來共6只公募REITs完成發行，其中3月新發行2只公募REITs，規模為47億元。此外，還有16只公募REITs基金等待上市。

二級市場震蕩，保障性租賃住房類REITs表現亮眼

上周，公募REITs二級市場整體震蕩。據Wind數據，截至上周五，中證REITs（收盤）指數收于868.54點，環比下跌0.23%；中證REITs全收益指數收于1078.09點，環比上漲0.63%。

從項目屬性來看，上周產權類REITs和特許經營權類REITs均呈現震蕩趨勢，產權類REITs的漲幅更大。國金證券數據顯示，從持有項目的行業類型來看，上周產業園區類上漲0.56%、倉儲物流類下跌1.24%、生態環保類上漲0.15%、高速公路類下跌0.62%、能源類下跌1.12%、保租房類上漲1.86%、消費類上漲1.32%；周度收益表現由高到低排序依次為：保租房類>消費類>產業園區類>生態環保類>高速公路類>能源類>倉儲物流類。

具體產品方面，根據Wind數據，全市場已經上市的64只公募REITs中，環比上漲的有40只。其中匯添富上海地產租賃住房REIT、博時津開產園REIT、紅土創新深圳人才安居REIT這三只產品領漲，周內漲幅分別為5.51%、3.93%、3.79%。

相比之下，環比下跌的產品則增加至24只，其中華泰南京建鄴REIT、建信中關村REIT和浙商證券滬杭甬高速REIT周內跌幅超過2%，漲跌幅分別為-2.04%、-2.02%、-2.02%。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度上升。據天風證券，周內REITs總成交額為6.12億元，環比上升4.7%，產權和經營權成交額分別為3.41億元和2.71億元，環比分別變化了3.1%和6.7%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、市政環保、交通基礎設施、消費基礎設施類REITs上周的成交額分別為1.32億元、0.73億元、0.74億元、0.74億元、0.27億元、1.71億元和0.62億元，環比分別變化了13.0%、-0.7%、22.4%、8.2%、-1.7%、11.8%、-28.0%，其中成交額最大的REITs類型是交通基礎設施，占比28.0%。

首單“商改保”REITs上市，后續市場有望繼續擴容

行業方面，上周也有多項重磅動態值得關注。

3月31日，全國首單“商改保”REITs--匯添富上海地產租賃住房REIT上市。據悉，匯添富上海地產租賃住房REIT于今年3月5日正式獲批，成為全國首個獲批的商改保REITs；3月13日完成網下詢價，網下詢價倍數達180.74倍，創2023年以來公募REITs市場新高；3月18日完成募集發行，公眾認購倍數達494倍。

多家專業機構在分析中表示，在當前商業地產行情處于低位背景下，“商改保”REITs為資產持有人盤活存量資產提供了新路徑。上海地產集團通過REITs這一創新模式將旗下優質保障性租賃住房資產與資本市場緊密連接，盤活存量擴大保障性租賃住房供應規模。

此外，4月3日，華夏華電清潔能源REIT獲上交所問詢，監管關注點主要集中于項目運營模式、資產重組與租賃安排、項目估值以及同業競爭四個方面，旨在確保項目的穩定運營和估值的合理性。上周國泰君安東久新經濟REIT擴募也獲受理，這是市場上首個擴募購入標準廠房資產的公募REITs項目。

太平洋證券數據顯示，今年以來有6只公募REIT成立，合計規模達100億元，此外還有17只REITs基金等待上市，預計后續將陸續上市，市場有望繼續擴容，活躍度有望進一步提升。“目前，在資產荒背景下，公募REITs具有其高分紅，中低風險優勢，性價比和配置機會較高。”