“舊改大王”佳兆業再闖關 昔日千億房企能復制2014年奇跡嗎？

低調一年后，佳兆業集團（HK01638，股價0.156港元，市值10.94億港元，以下簡稱佳兆業）創始人郭英成以香港星島新聞集團主席的身份公開亮相，與老朋友李開復對談AI（人工智能）。 與此同時，今年4月8日，佳兆業的境外債務重組也取得了新進展——“佳兆業計劃”正式生效，香港高等法院與開曼群島大法院的司法登記程序同步完成。“佳兆業計劃”是佳兆業境外債務重組的實施方案，涵蓋“佳兆業香港計劃”和“佳兆業開曼計劃”。核心內容包括發行新債券和強制可轉債兩種工具，新債券分為六檔，總額為50億美元。而強制可轉債分為八檔，總額為68.92億美元，期限從三年到八年不等。 4月9日，佳兆業在廣州市白云區的佳兆業城市廣場以及珠海市的香洲佳兆業水岸華都二期B項目相繼復工，向市場釋放了積極信號。這家長期掙扎于債務危機泥潭的房地產企業，在經過4年多努力后，終于為自己爭取到了一絲喘息的機會。 2019年銷售額破千億 佳兆業也有過輝煌時刻，素有“舊改大王”之稱。2019年，佳兆業地產板塊的全口徑銷售額首次突破千億元。然而，近年來受房地產市場環境變化以及自身經營等多方面因素影響，部分房企出現了流動性危機，佳兆業也未能幸免。 但經過4年多的努力，佳兆業近期傳來了多個利好消息，也讓市場對這家昔日的千億房企“上岸”有了更多期待。 4月8日，佳兆業宣布計劃發行六檔新美元債（合計50億美元）和八檔強制可轉換債券（合計68.92億美元），后者若全部轉換，將形成130.16億股新股，相當于現有股本的185%。此外，債權人小組的2688萬美元工作費用也將通過發行21億股股份支付，總增發規模達151億股。 截至2024年末，佳兆業總借款高達1350.74億元，其中約88%為短期債務（約1181億元），而賬面現金僅剩6.98億元；2024年合同銷售額同比下降64.27%至80.57億元，虧損擴大至約292.3億元。 佳兆業的境外債務重組始于2023年10月，其核心方案是通過發行新債券和強制可轉換債券置換舊債。這一方案的“激進”之處在于，強制可轉換債券的轉換價格被設定為4.05~4.75港元/股，較當前股價溢價數十倍。 但市場更關注的是，若方案落地，郭英成的持股比例將從25.54%降至8.04%，而債權人將持有58.44%的股份。 佳兆業的重組進程并非一帆風順。 去年6月，香港法院曾對佳兆業發出“最后通牒”，若當年8月前未能達成重組協議，將啟動清盤程序。關鍵時刻，郭英成低調返回內地，爭取監管層支持，最終在2024年8月與債權人小組簽訂重組支持協議，鎖定75.11%的債務持有人支持。2025年3月，香港高等法院、開曼群島大法院及東加勒比最高人民法院先后批準四大重組計劃，為方案掃清法律障礙。 而郭英成的回歸，一定程度上也給重組局內外的各路人馬帶來了一針強心劑。“未來，我們將積極推進本集團經營風險化解，加速重回良性健康發展軌道。”郭英成在2024年的業績公告中表示。 2014年曾陷債務危機 《每日經濟新聞》記者在與部分行業專家討論“出險房企上岸”的話題時，多數人的觀點是，房地產企業只有在銷售明顯回暖且回款情況得到改善的情況下，才有可能真正實現“上岸”。 中國城市發展研究院農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥認為，在房企的債務重組過程中，平衡各方債權人利益一直是一個博弈點。即便獲得了債權人的支持并完成了重組，也不能視為真正“上岸”。 袁帥指出：“債務重組是企業解決流動性風險的重要手段，但企業真正‘上岸’的關鍵因素在于，隨著市場的企穩回升，對應房地產企業的銷售和回款均得到明顯改善。” 財經評論員張雪峰則表示，許多出險房企擁有大量資產，但由于市場回調，尤其是在市場不景氣時，對應資產的公允評估和有效變現，成為許多面臨流動性危機的房企的巨大挑戰。房地產市場回暖，將有助于提升企業資產的價值和銷售額。 事實上，這已經是佳兆業的第二次“復活”了。 公開資料顯示，佳兆業在2014年的債務危機中，通過債務重組+資產處置成功“復活”，并被業界稱為“不死鳥”。 不過，佳兆業目前的債務比2014年時略高。2014年佳兆業的重組規模為650億元，而此次境外債規模達到122.7億美元（約892億元人民幣）。 另外，根據2024年年報，佳兆業在國內48個城市擁有172個房地產項目，土地儲備為2231萬平方米，其中大灣區的土地儲備為1354萬平方米，占比61%。此外，還有100多個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積約3700萬平方米。 在經營策略方面，佳兆業主要集中在兩個方面，一是“保交樓”，二是“輕資產轉型”，試圖降低對地產開發的依賴。 在銷售疲軟的背景下，“保交樓”已成為佳兆業穩定現金流的關鍵。2024年，佳兆業在深圳、廣州、北京等城市交付了25個項目、超過萬套房源，并重啟了廣州白云佳兆業城市廣場等重點項目。以廣州白云佳兆業城市廣場項目為例，其170萬平方米的TOD綜合體（以公共交通為導向的城市發展模式下形成的綜合性開發項目）可售貨值達250億元。 佳兆業也在加速推進輕資產轉型。2024年，其非物業銷售業務收入占比從13.8%提升至30.3%，主要來自物業管理、商業運營、健康、文化中心等板塊。其中，物業管理板塊的收入達到16.19億元，管理的總建筑面積為1.02億平方米；來自健康業務的收入為6.67億元，同比增加12.8%；實現租金收入為4.99億元，增幅為8.4%。 對郭英成而言，當下的債務重組只是“上岸”的第一步，真正的考驗也許才剛剛開始。 翻譯 搜索 復制