公募REITs二級市場上周震蕩下行 保障房板塊表現持續優異

每經記者｜李 蕾    每經編輯｜肖芮冬    

《每日經濟新聞》記者獲悉，上周公募REITs（不動產投資信托基金）二級市場整體震蕩下行，總體成交活躍度下降。中證REITs全收益指數環比下跌1.18%，REITs總指數下跌0.48%。其中，保障房REITs表現持續優異，單周上漲0.40%。

全市場已經上市的64只公募REITs中，環比上漲的減少至24只，華夏北京保障房REIT、華夏大悅城商業REIT、銀華紹興原水水利REIT這3只產品領漲。環比下跌的產品則進一步增加至40只，華泰南京建鄴REIT、國泰君安東久新經濟REIT和紅土創新鹽田港REIT這3只產品周內跌幅超過4%。

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行業方面，上周江蘇首單租賃住房公募REITs——華泰蘇州恒泰租賃住房REIT發布詢價公告，詢價區間設定在2.270元/份~2.774元/份。截至4月11日，全市場共發行65只公募REITs，發行規模合計1731億元；年內6只公募REITs完成發行，其中3月新發行2只公募REITs，規模為47億元，4月暫未新發行；此外，共有16只公募REITs基金待上市。

總體成交活躍度下降

上周，公募REITs二級市場整體震蕩下行。根據Wind（萬得）數據，截至上周五，中證REITs（收盤）指數下跌1.36%，收于856.7點；中證REITs全收益指數下跌1.18%，收于1065.4點。

從項目屬性來看，上周產權類下跌1.34%、特許經營權類下跌0.59%。國金證券數據顯示，從持有項目的行業類型來看，上周產業園區類下跌2.14%、倉儲物流類下跌2.96%、生態環保類下跌1.11%、高速公路類下跌0.74%、能源類下跌0.54%、保租房類上漲0.27%、消費類上漲0.09%。周度收益表現由高到低排序依次為：保租房類>消費類>能源類>高速公路類>生態環保類>產業園區類>倉儲物流類。

具體產品方面，根據Wind數據，全市場已經上市的64只公募REITs中，環比上漲的為24只，相比前一周繼續減少。其中，華夏北京保障房REIT、華夏大悅城商業REIT、銀華紹興原水水利REIT這3只產品領漲，環比漲幅分別為3.67%、3.19%和2.61%。

相比之下，環比下跌的產品則增加至40只。其中，華泰南京建鄴REIT、國泰君安東久新經濟REIT和紅土創新鹽田港REIT這3只產品周內跌幅均超過4%，環比分別下跌4.41%、4.29%和4.18%。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降。據天風證券，周內REITs總成交額為5.9億元，環比下降11.0%；產權和經營權成交額分別為3.32億元和2.58億元，環比前一周分別變化了-14.7%和-5.6%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、市政環保、交通基礎設施、消費基礎設施類REITs的周內成交額分別為1.26億元、0.56億元、0.78億元、0.89億元、0.36億元、1.66億元、0.39億元，環比前一周分別變化-4.6%、-23.2%、5.7%、-26.7%、21.9%、-3.0%、-37.2%。其中，成交額最大的REITs類型是交通基礎設施，占比28.2%。

機構稱后市或窄幅波動

行業方面，上周也有多項重磅動態值得關注。

4月9日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT披露詢價公告，詢價區間設定在2.270元/份~2.774元/份。基金發售的基金份額總額為5億份，初始戰略配售基金份額數量為3.5億份，占發售份額總數的比例為70%。其中，原始權益人或其同一控制下的關聯方擬認購數量為1.7億份，占發售份額總數的比例為34%；其他戰略投資者擬認購數量為1.8億份，占發售份額總數的比例為36%。

就在同一天（4月9日），易方達廣州開發區REITs分紅方案公布。每10份派現0.439元，分紅比例99.86%，4月14日權益登記，4月15日場內除息。

另外，針對公募REITs的后續走勢，多家專業機構近期也給出了分析。

平安證券就指出，今年以來REITs與股、債的相關系數低，行情保持一定獨立性，中證REITs全收益指數僅微跌0.56%。結構性分化明顯，體現出季報博弈結束之后、關稅沖擊之下風險偏好回落的特征，穩定行業（如保障房、水利、市政）上漲，而周期行業（產業園、倉儲物流）下跌。關稅沖擊對沿海的倉儲物流REITs影響最為直接，因跨境電商是近年沿海地區倉儲物流的重要需求驅動。關稅落地（4月3日）后，位于深圳的紅土創新鹽田港REIT、位于上海的華安外高橋REIT、位于杭州的華夏深國際REIT分別下跌4.41%、2.11%、2.05%。

“后續兩周，REITs本身的增量信息較少，或維持窄幅波動，但風險偏好走弱、穩定板塊相對強的結構性趨勢或將延續。二級市場關注穩定及業績較好的行業，如保障房、消費、水利等，規避倉儲物流、產業園區等周期類行業，尤其是直接受關稅沖擊的沿海倉儲物流。”該機構表示。

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