新城控股2024年商管毛利率超70%“住宅+商業”雙輪驅動協同效應進一步凸顯

“商業運營是一個可以穿越周期的行業，每一個成功的運營者都有其成功的關鍵要素、價值主張、經營理念，它讓企業形成統一的管理語言，并最終指引企業將核心優勢轉化為持續的經營業績。”

近日，新城控股發布2024年年度報告，公司實現營業收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%；扣非歸母凈利潤8.70億元，同比增長183.07%。

報告期內，公司實現商業運營總收入128.08億元，同比增長13.10%，不僅超額完成125億元的年度目標，而且對整體業績的貢獻比例進一步提升；物業出租及管理毛利率達70.17%，為公司利潤提供有力支撐。

面對行業挑戰，新城控股憑借“地產開發+商業運營”雙輪驅動戰略，發揮運營優勢，正展現出良好的生長韌性。

凈利潤水平穩步提升

報告期內，新城控股實現營業收入889.99億元，其中主營業務收入中，房地產開發銷售本期實現營業收入760.41億元，物業出租及管理實現營業收入120.29億元；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤8.70億元，較去年同期增長183.07%。

針對市場的變化，公司通過制定合理的經營戰略，把握市場窗口，進行營銷推廣，提升貨值變現能力，緊抓銷售和資金回籠。全年完成合同銷售面積538.82萬平方米，合同銷售金額401.71億元，全口徑回籠資金411.29億元，全口徑資金回籠率102.38%。

截至報告期末，新城控股的總資產為3071.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產608.69億元。報告期內，公司實現結算面積1388.85萬平方米，實現結算金額1336.66億元（含合聯營項目），累計實現126個子項目竣工交付，竣工面積為1529.14萬平方米（含合聯營項目）。截至報告期末，公司共有160個子項目在建，總建筑面積達1968.46萬平方米（含合聯營項目）。

基于住宅銷售的高回款率、經營性物業的穩定收入，新城控股的現金流安全得到有效保障，公司以實干精神和高度自律，持續保持“零違約”紀錄。

報告期內，在政策支持和中國人民銀行的指導下，按照銀行間市場交易商協會的統一部署，中債信用增進投資股份有限公司持續積極支持優質民營房地產企業進行公開市場融資。

在其提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保下，新城控股在2024年完成2筆共計29.2億元中期票據的發行，發行利率持續降低，發行期限有所拉長。

截至報告期末，新城控股在手現金余額102.96億元，在手現金充裕；凈負債率為52.44%，繼續保持較低水平；經營性現金流凈額為15.12億元，經營性現金流凈額連續7年為正，為公司發展留出了足夠的空間。

新城控股累計獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計849億元，其中公司及子公司已使用授信252億元，整體平均融資成本為5.92%，較上年末下降0.28個百分點。

公司在上述授信總額度內開展融資，以支持各項業務穩步發展。報告期內，公司新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

構建商管品牌護城河

作為國內知名商業地產龍頭企業之一，新城控股在國內房地產領域持續保持領先的品牌優勢，憑借優質的產品力、全周期商業資產運營管理能力、精準的市場定位及良好的客戶口碑，持續構建差異化的品牌護城河。

截至報告期末，公司在全國136個城市布局200座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達173座，開業面積達1601.07萬平方米，出租率達97.97%，保持行業領先。報告期內，吾悅廣場客流總量達17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車輛銷售），同比增長19%，含車輛總銷售額為966億元；截至報告期末，會員體系覆蓋人數4370萬人，較上年末增長32%。

吾悅商管以全國200座綜合體布局、超1600萬方商業體量穩居行業前三（據克而瑞商業地產排行榜），管理輸出項目規模突破40個。公司報告期內，公司在中國房地產業協會及上海易居房地產研究院發布的權威榜單中表現亮眼：榮獲“商業地產綜合實力TOP10”第四位、“商業地產運營TOP10”第二位，“地產開發+商業運營”雙輪驅動的協同效應進一步凸顯。

新城商業憑借愈發強大的商業運營能力，持續贏得消費者的認可。2024年，公司交付目標及吾悅廣場開業100%達成，實現企業安全穩定經營。公司共計完成超10萬套物業，1388.85萬平方米面積的交付，完成保交付任務。

數據顯示，2024年，全國新開363個商業項目，新開業數量呈下降趨勢，市場從“重資源、重規模”進入“重品質、重運營”模式；存量改造項目占新開業項目數量超10%，煥新調整成為強競爭的必備能力。

在消費增長放緩、差異化市場崛起等新的行業趨勢下，新城控股將旗下的“商業管理事業部”升級至“新城吾悅商業管理集團有限公司”，并正式發布“五邊形經營理念”，即“品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個維度，打造新型商業空間，構建新型業態組合，形成獨具特色的商業標志，打造商業地產差異化競爭力。

堅守“五邊形經營理念”

天風證券研報認為，整體來看，新城控股的核心經營指標向好，商管業務有望為公司提供長期堅實業績支撐，融資渠道順暢，成本管控良好，償債壓力逐步趨緩。

對于公司下一步發展，新城控股在年報中表示，商業運營是一個可以穿越周期的行業，每個成功的運營者都有其成功的關鍵要素、價值主張、經營理念，這也是企業基于自身的使命、愿景和價值觀及長期的經營實踐，提煉出的一種經營指導思想。它讓企業形成統一的管理語言，最終指引企業將核心優勢轉化為持續的經營業績。對于一個穿越歷史、持續百年的行業，如果企業能擁有正確的經營理念，它將伴隨該企業始終應對行業發生的變化。

按照計劃，2025年，新城控股將新開工16個子項目，新開工建筑面積169.55萬平方米。公司計劃竣工104個子項目，預計竣工總建筑面積555.05萬平方米。

2025年，吾悅商管將繼續堅守“五邊形經營理念”，商業管理板塊將繼續承接對資產保值、升值和利潤的要求，加強NOI（凈運營收入）指標關注度。經營協同方面，更加強調可同比項目銷售增長、收入增長，探索建立聯營機制，與商戶、商家一同前行；消費體驗方面，將持續關注品質，增加品質空間的量化打分，同時，提升掉鋪率指標關注度，要求每一次品牌更迭間不要出現空檔期，做到無縫銜接，保障顧客每一次購物體驗。聚焦區域深耕發展、資源協同，進一步凸顯規模布局優勢。全年計劃實現商業運營總收入140億元，新開業持有吾悅廣場及管理輸出項目5座。 文/史現