信達地產去年業績起伏大，能否借200億紓困基金走出低谷？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

2025年伊始，信達地產（SH600657，股價4.47元，市值127.48億元）在盤活地產行業存量資產方面又有大動作。

信達地產于1月9日公告稱，公司與中國信達、鑫盛利保共同發起設立房地產行業存量資產紓困盤活基金，母基金認繳總規模達200.01億元。其中信達地產和中國信達各認繳100億元，鑫盛利保認繳100萬元，作為普通合伙人。

值得一提的是，由于發起設立房地產行業存量資產紓困盤活基金的三方同屬“信達系”，因而此次共同投資事項構成關聯交易。

據《每日經濟新聞》記者觀察，信達地產之前已成功盤活了多個地產項目，包括鄭州信達未來公元、海南南麗湖壹號二期、深圳云禧公館保障房和合肥寶能城等，這些項目中有不少是在停工后得以“盤活”的。

不過在剛剛過去的2024年，信達地產雖然超額完成年度銷售目標，但歸屬凈利潤卻出現顯著波動。2024年前三季度，信達地產的歸屬凈利潤分別為-1.954億元、1.064億元和-0.8673億元。此外，信達地產經營活動產生的現金流也一直處于“凈流出”狀態。

成立200億元紓困基金

2025年的房地產行業，實現“止跌回穩”與“保交樓”是關鍵詞。

此次信達地產與中國信達、鑫盛利保共同發起設立的200億元房地產行業存量資產紓困盤活基金，在業內引發廣泛關注。

具體來看，該基金全稱為信達紓困盤活（天津）企業管理合伙企業（有限合伙），母基金認繳總規模達200.01億元。其中，鑫盛利保作為普通合伙人，認繳100萬元，占比0.0050%；中國信達作為優先級合伙人，認繳100億元，占基金規模的49.9975%；信達地產則作為劣后級合伙人，同樣出資100億元，占比49.9975%。

該基金期限為8年，主要聚焦于房地產行業問題企業的紓困解難，以及問題項目的盤活重生。無論是參與破產重整，還是投身法拍等特殊機遇投資，都旨在助力項目保交付，推動相關工程建設順利開展。

在投資方式上，將根據具體項目的不同情況靈活選擇，既可以直接對項目進行投資，也能采用母子基金的形式，通過引入產投人、其他資金方和合作方等，另行發起設立子基金參與投資。

“設立此基金是為了響應房地產行業及上下游企業的紓困需求，通過拓展項目機會，盤活行業存量資產，進一步優化公司投資結構，創新業務與盈利模式。”信達地產在公告中表示，盤活基金后續待公司實繳出資后，納入公司合并報表范圍，公司將負責具體紓困項目的投后管理工作，本次共同投資不會對公司未來資金流動性產生重大影響，未來經營成果將取決于投資項目運行情況。

《每日經濟新聞》記者注意到，自2022年4月起，監管部門便鼓勵AMC（不良資產管理公司）積極介入房企的資產處置和項目紓困工作，部分AMC已獲準發行金融債券，以支持重點房地產企業優質項目的風險化解和處置工作。

2022年三季度，不少紓困基金入場存量風險項目，通過項目收并購等方式對問題樓盤進行解困。如中信金融資產針對徐州市潘安湖紓困項目成立專項工作組，通過“資產重組+管理重組”形成了“項目隔離+聯動國資+引入資金+實質管控+聯合開發”的紓困模式。

中指研究院企業研究總監劉水向《每日經濟新聞》記者表示：“過去實踐中紓困以項目為主，此次信達地產發起設立200億元房地產行業存量資產紓困盤活基金，釋放出明確的救房企信號，將促進房地產企業風險化解。”

在劉水看來，紓困基金配合保交樓專項借款等政策的快速落地，在部分省市起到了一定的化解項目風險的作用。未來或將有其他問題房企以重整方式實現風險化解，將加速問題房企走出困境，加快行業風險出清，有助于行業止跌回穩。

新模式能否緩解業績頹勢

作為中國信達旗下的專業地產平臺，信達地產近年來已成功推動了多個房地產出險項目的化解工作。

如鄭州信達未來公元、海南南麗湖壹號二期、深圳云禧公館保障房、合肥寶能城等項目，均是在信達地產的介入下迎來了轉機。其中不少項目曾面臨資金短缺、工程停滯、業主維權等諸多難題。

據中國信達微信公眾號披露，2022年至2024年9月底，中國信達參與房地產風險化解項目152個，投資737億元，帶動3220億元項目復工復產，實現了4.4倍的風險化解效率。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，信達地產紓困房地產出險項目的模式主要包括傳統債權收購、增量資金投入、地產公司代管代建，以及通過發起設立子基金的方式參與投資等。

如鄭州的“未來公元”項目，采用的是增量資金投入方式，信達地產接手時該項目僅剩5億元左右貨值，而完工尚需要17億元資金。信達地產通過多項目資源共享、協同紓困的方式，實現多個出險項目共同“破局、修復、造血”，直至項目順利交付。

而對于鄭州的其他幾個出險項目，信達地產則是采用“法拍方式隔絕風險與協同紓困模式”。其中，時代國著是信達地產花費6.2億元法拍的項目，天樾九章和未來公元是信達地產自康橋集團接手的出險項目。信達地產通過法拍方式隔絕不良資產的法律風險，剝離項目債務債權問題，之后對上述三個項目資產進行共同盤活、協同紓困。

值得一提的是，信達地產是2024年初公布年度銷售目標的少數房企之一，同時也是超額完成年度銷售目標的三個房企之一（其余兩個房企為濱江集團和保利置業）。

據中指研究院數據，2024年信達地產實現銷售額153億元，目標完成率為102%。在2024年房企銷售榜上，信達地產排在第65位；而2023年，信達地產以265億元的銷售額排在行業第59位。

《每日經濟新聞》記者注意到，在以往盤活出險項目的過程中，信達地產更多地采用“金融機構接管+委托代建”的模式，即接管項目后注入資金，再尋找平臺代建，最終實現保交樓。其中，由中國信達輸出現金，而信達地產則扮演“代建”等相關角色。

此次設立的房地產行業存量資產紓困盤活基金，由中國信達和信達地產共同作為主要出資方，這不僅能帶來代建收入，還能增加投資收益，有望在一定程度上提振信達地產的業績表現。

記者注意到，從信達地產的財務表現來看，自2024年以來，其營業收入出現顯著下滑，凈利潤表現也并不穩定。

2024年三季報數據顯示，信達地產實現了34.99億元的營收，但較上年同期下滑了10.87%；歸屬凈利潤為負，達到-8673萬元，這也是其近年來首次出現虧損情況。

此外，進入2024年以來，信達地產經營活動產生的現金流，一直處于“凈流出”狀態。2024年前三季度，信達地產經營活動產生的現金流量凈額分別為-15.07億元、-7.888億元和-26.66億元。