每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

去年底遭遇重要企業租戶退租后，招商蛇口租賃住房REIT底層資產子項目近期火力全開。

招商蛇口租賃住房REIT現金流主要源自租賃住房所產生的租金等業務收入，底層資產包括兩個子項目，分別是太子灣項目以及林下項目，起始運營時間為2020年和2016年，兩個項目均位于深圳市南山區核心區域。

其中，涉及大客戶退租的是林下項目，共計房源143套，出租率對應下降30.86%。

“企業和個人租戶都是拓展目標，目前已經租出去了一些房源。”林下項目運營方深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下簡稱招商伊敦）在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，已制定“年末特惠”策略，吸引意向客戶提前預定，將搶抓目標客戶群體春節假期后返深/來深的這段時間，加大營銷推廣力度，做好實地對接服務，進一步提升租賃去化效果。

但就具體已出租房源情況，招商伊敦方面表示，由于目前林下項目已經轉入公募REITs基金，具體數據因涉及內幕消息，暫不方便透露，以公告為準。

招商蛇口租賃住房REIT是A股市場第6單租賃住房REIT，作為高股息的中低風險投資品類，其在上市之初備受追捧，甚至在網下詢價階段，還出現了較預測價格溢價的現象。

最終項目于2024年9月19日正式啟動發售，發售價格為2.727元/份，計劃發售5億份，預計募集資金總額為13.635億元，其中面向公眾投資者發售4075萬份。

“退租可提前預見，屬正常騰退”

根據戴德梁行出具的評估報告，太子灣項目于2024年6月30日之市場價值為4.63億元，市場價值單價為17,843元/平方米；林下項目于2024年6月30日之市場價值為7.83億元，市場價值單價為19,921元/平方米。兩個項目合計評估值12.46億元。

每經記者查詢發行資料獲悉，太子灣項目包括1棟保障性租賃住房，共有可出租保障性租賃住房462套，配套商業15套以及地下車位182個；林下項目包括3棟公共租賃住房（高級人才公寓），共有可出租公共租賃住房465套，地下車位320個。底層資產的運營公司也為招商系企業，即招商伊敦，其在住宅及酒店管理方面具有比較豐富的經驗。

此次遇大客戶退租的是林下項目。2024年12月底，上市僅兩個月，招商基金公告披露林下項目退租事宜。公告指出，目前林下項目重要現金流提供方企業租戶一的續租合同將于2024年12月25日到期，涉及退租房屋數量143套，出租率對應下降30.86%。

記者了解到，此次退租的重要企業客戶原本合同到期日為2024年6月30日，是在招商蛇口租賃住房REIT正式詢價發售的前兩個月。該企業租戶2023年度占該項目不含稅總租金收入的比例為23.07%，截至2024年6月30日，承租林下項目13,120.09平方米、合計155套房間，租賃面積占該基金全部基礎設施項目總已出租面積的21.11%。

此后經過協商，該重要企業租戶與林下項目另續租了143套房間，合同到期日延長至2024年12月25日。

每經記者從知情人士處獲悉，林下項目此次退租的是一家央企，該企業在2021年末整租了林下項目一棟樓作為總部員工宿舍，原到期日為2024年6月30日。該企業同時也在自建宿舍樓，待自建宿舍樓建好后便會搬離，2024年5月底REITs基金上報證監會時，公開申報材料中已披露該租戶退租情況，退租可提前預見。

上述知情人士指出，此次租戶退租屬于正常騰退。林下項目大租戶的承租、續租和退租，均有合理正常的商業交易背景，并非競品項目搶走租戶導致，亦不存在為保障REITs基金發行不受影響而特地溝通臨時續租的情況。

每經記者了解到，截至2024年上半年，林下項目已出租的455套公共租賃住房中，個人租戶和企業租戶約各占一半，企業大客戶對其現金流貢獻比例較高。

“目前已啟動線上線下合作推廣”

招商伊敦方面在接受每經記者采訪時表示，為實現企業租戶退租后租賃去化，保持基礎設施項目穩健經營，目前已啟動線上線下合作推廣，與多家房屋租賃中介機構溝通，并進行大型線下組團等帶看活動，正在拓展其他線下引流方式,增加多戶型實景樣板房布置，增強客戶看房體驗。

對于后續擬采取的應對措施，招商基金表示，將持續敦促和協同運營管理機構執行租賃去化方案，并根據執行效果對工作計劃進行動態調整，共同努力提升本基金業績表現。

從企業披露數據來看，2021～2024年上半年，太子灣和林下兩個底層項目營收與凈利潤雙增長且趨勢穩定。

2021～2023年度及2024年1～6月，兩個底層資產項目的總營收分別為7110.49萬元、7983.07萬元、8328.42萬元以及4208.30萬元；匯總凈利潤分別為2442.96萬元、2591.20萬元、3062.01萬元和1641.10萬元。

現金流預測及分派率方面，2024年下半年及2025年度預測可供分配金額為2682萬元、5522萬元，分派率分別為4.37%和4.42%。

長期關注、研究中國公募REITs實踐與政策的“REITs速達”發文指出，2024年上市的同類項目“國泰君安城投寬庭REIT”發行價計算預期第二年分派率為4.28%，市價計算分派率約4.03%；目前已上市的5單保障房REITs截至2024年10月18日收盤價計算的平均分派率約3.7%。

“但招商蛇口租賃住房REIT的2025年實際出租率及租金收入是否達標還存在一些不確定性。”“REITs速達”指出，在需求低迷與時間節點雙向擠壓下，2025年留給林下項目填補空置率的時間逐漸減少。項目公司通過調節可供分配金額來減少自有資金補足的支付，或者通過調節支出以及其他可延期支付的事項來應對前三年的業績承諾安排。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，市場競爭加劇可能會對項目租金水平和出租率產生一定壓力。如果市場競爭過于激烈，項目可能需要降低租金或提供更多優惠措施來吸引租戶，這可能會對項目的收益和分派率產生一定影響。

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