每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

房地產行業持續調整，而行業細分賽道的REITs市場卻表現亮眼。

據克而瑞統計，今年上半年，滬市保障性租賃住房REITs漲幅達16.56%，超過產業園、倉儲物流和消費基礎設施，排在產權類REITs首位。

業績報告顯示，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等4單滬市保障性租賃住房REITs，今年上半年實現凈利潤合計達7349.74萬元。

近日，滬市保障性租賃住房REITs舉行2024年中期集體業績說明會，上述4單REITs的原始權益人、基金管理人和運營管理機構分享了上半年業績情況，并回答投資者關注的問題。

華夏基金華潤有巢REIT方面介紹，上半年基金合并層面收入約為3931.43萬元，從關鍵經營指標上看，底層資產運營穩健向好。國泰君安城投寬庭保租房REIT表示，中報的出租率為6月30日節點出租率，而項目租約以一年期為主，因此中報出租率有一定的下降波動。

10月16日，上海一位保租房REITs研究人士在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）采訪時表示，上半年，各類公募REITs價格整體上漲，但板塊分化情況延續，保租房REITs整體表現穩健且符合預期，并擁有較強的抗周期能力。

底層資產出租率最高達99.65%

滬市4單保障性租賃住房REITs披露的中期業績報告顯示，上半年收入合計約2.04億元。其中，國泰君安城投寬庭保租房REIT以收入約8917.53萬元居首，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT分別實現收入3931.43萬元、3919.01萬元、3607.11萬元，同比分別增長1.53%、2.75%、-0.66%。

盈利方面，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT半年度凈利潤分別為3919.29萬元、1615.31萬元、1398.14萬元和417萬元。滬市4單保障性租賃住房REITs上半年凈利潤合計達7349.74萬元。

注：采用前復權價格（截至6月30日）  數據來源：Wind  克而瑞長租整理

每經記者注意到，今年9月，國泰君安城投寬庭保租房REIT向投資者完成了上市以來第一次分紅，分紅基準日為本次收益分配的基準日是今年6月30日，分配金額約為6501萬元。

國泰君安城投寬庭保租房REIT方面表示，未來還將從投資人利益的角度出發，結合自身基金運營的具體情況，將基礎設施資產運營所產生的可供分配金額及時地分配給投資人。

中金廈門安居REIT在2023年進行了2次分紅，今年已經完成2次分紅，投資者對基金在下半年是否還有分紅規劃提出疑問。中金廈門安居REIT方面表示，已關注到市場上有相關產品的分紅次數超過2次，甚至達到每年4次，“后續我們也會認真學習，結合擴募等基金的重大運作，努力提高分紅次數。”

底層資產運營效率上，截至上半年末，除了國泰君安城投寬庭保租房REIT位于上海江灣社區的項目，四單保租房REITs七處項目的出租率均在90%以上，中金廈門安居REIT的珩琦公寓出租率最高，達到99.65%。

不過對比第一季度，二季度保租房項目的出租率存在小幅波動。其中，國泰君安城投寬庭保租房REIT的江灣社區項目和光華社區項目，出租率環比分別下降1.53%和1.2%。

面對投資者的疑問，國泰君安城投寬庭保租房REIT方面解釋稱，項目租約以一年期為主，兩處底層資產在2023年二季度處于快速爬坡期，因此今年二季度相比其他季度，租期到期的數量略多，中報出租率有一定的下降波動。

年內累計發行規模有望破百億元

自2022年8月我國首單保租房REIT落地，保租房REITs已經歷了三年的發展期。租賃住房前期投資規模大，投資回收周期長，使公募REIT成為最匹配的資產證券化的金融工具。克而瑞分析認為，國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，對保租房REITs發行提供了更多機會，保租房REITs預計將進入真正的快速發展期。

7月26日，《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》正式發布。

億翰智庫分析指出，這將意味著基礎設施REITs的發行范圍擴容，市場化長租公寓納入發行范圍。在租賃住房領域，首次將專業機構自持、不分拆單獨出售并長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目納入底層資產。

而且，政策取消了原本對產權類項目未來三年分派率不低于3.8%、經營權項目未來三年IRR（內部回報率）不低于5%的收益率指標的要求，改為基礎設施項目近三年的平均EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）或經營性凈現金流需不低于未來三年預測的平均EBITDA或經營性凈現金流的70%。

同時，取消存量資產收購的30%比例上限，并將補充流動資金的比例上限從10%提升至15%。這標志著對回收資金使用上限制的放寬，企業有了更加靈活的資金運用自主權，且對于存量資產收購上也沒有明確限制。

截至今年上半年，共有5單成功發行的保租房公募REITs，另外有11家相關租賃企業公布了發行公募REITs計劃，包括招商蛇口租賃住房REIT、新黃浦·筑夢城公募REITs等。

從保租房REITs項目底層資產城市分布來看，一線及強二線城市占主導，北京、上海等一線城市憑借其核心地位，是保租房REITs項目發行底層資產的主要選擇地。同時，二線城市如天津、蘇州等也嶄露頭角，成為底層資產的熱點城市。

根據住房和城鄉建設部規劃，“十四五”時期全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間）。另據住建部統計，2023年9月，全國共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元。今年上半年，上海市共新增建設籌措保障性租賃住房約4.7萬套（間），新增供應約3.4萬套（間）。

隨著保租房大量入市，對區域住房租賃市場也將產生一定影響。

第一太平戴維斯研究報告顯示，今年第二季度內，上海市服務式公寓的平均租金環比下調0.4個百分點至每平方米每月267元。“租賃公寓市場愈加多元的供應結構，及整體市場硬件品質的提升，將對同質化項目持續構成挑戰。租賃公寓市場仍為政策積極鼓勵，為各類投資機構密切關注，是否具備專業運營能力仍將是市場競爭的關鍵。”

“短期來看，今年以來，保租房REITs發行速度相對前兩年放緩，但年內累計發行規模仍有望突破百億元。長期來看，一方面保租房項目加速入市，國企平臺又在積極發布保租房品牌，從而增加REITs基礎資產容量。在這樣的背景下，預計中長期發行規模擴大、速度提升，上市客觀難度上將會下降。”上述保租房REITs研究人士向記者分析稱。

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