“金九銀十”開局觀察 | 頂流學區房業主不愿賣了，“大家都期待繼續降價”，北京二手房“金九”開局有點淡

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

9月8日，貝殼找房掛出兩套北京豐匯園的房源，一套為39平方米，總價980萬元，單價超過25萬元/平方米；另一套為65.9平方米，總價1350萬元，單價超過20萬元/平方米。

“單價25萬元/平方米這套，是少見的南向房源，不過業主心態確實也比較好。”9月9日，在某第三方平臺，置業顧問李華向《每日經濟新聞》記者透露，現在不少業主都不著急賣房，也不想降價，所以掛牌價略高一些。

據每經記者了解，豐匯園這兩年的二手房平均成交單價早已回落至20萬元/平方米以內，這兩套房源掛牌價明顯高于這一水準。

豐匯園作為北京二手房市場上的頭部玩家，一定程度上也反映目前北京二手房市場的現狀。據中指研究院數據，8月北京二手住宅成交套數達14363套，環比下降7.8%，

此外，據《每日經濟新聞》此前報道，截至3月7日，貝殼找房前臺顯示的北京二手房掛牌數量為14.21萬套。而截至9月11日，北京二手房掛牌數據是13.55萬套。半年時間，北京二手房掛牌量減少了約6600套。

來源：貝殼找房

頂流學區房業主不愿賣了

豐匯園是北京頂流學區房，四年前的“五一”小長假，該小區每天可賣掉8～10套千萬元級別的房子。每經記者當時曾實地走訪，一套同樣39平方米的一室一廳，報價1020萬元、單價26.09萬元/平方米，在記者咨詢后的一個小時里就已成交。

9月10日，每經記者在豐匯園小區遇到一位正與客戶激動地打電話溝通價格的置業顧問，幾個回合之后，雙方約定了當天的面談時間，他騎上小電驢愉快地離開了。

豐匯園所在的西城區金融街片區某中介門店負責人張超向每經記者表示：“這三個多月，北京二手房市場價格整體穩定，降不下來，也漲不上去。”

“前幾年這都是每平方米20多萬元，現在基本每平方米16萬至18萬元就能拿下，一居總價在900萬元以下。”張超說：“上個月我這里成交了三套，最近成交的一套，每平方米單價在16萬元左右。但現在一居室已經沒有合適的房源了，好幾個客戶也都在等，剩下的房源總價相對較高。”

北京豐匯園小區 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

每經記者查閱貝殼找房發現，目前豐匯園二手房掛牌均價18.43萬元/平方米，一套51平方米的一居房源，報價950萬元，掛牌時間是今年1月；一套54平方米的一居房源，報價975萬元，掛牌時間顯示是今年2月。

“現在價格差不多跌到底了，好多業主都不愿意賣了，留著自己住。”張超說。

“二手房價格基本筑底”

“是真賣不掉啊，降價了客戶還是觀望。”在社交平臺，有業主發文感慨：“大不了下架不賣唄，即使明后年腰斬，再過幾十年還是能漲回來，長期主義。”

與此同時，一些高位上車的業主則表示“房貸還有20多年要還，房子卻跌了50多萬元，坐標北京立水橋”“裝修半年，房子已經跌了100多萬元，坐標北京東城”。

在北京工作的張姍姍最近正張羅置換房產，9月以來，她已經看了不下15套二手房，“賣家現在掛牌意愿沒有前段時間這么強烈了，會堅持一個底價，達不到可能就不賣了”。

北京某住宅小區 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“但中介那邊更愿意催著業主再降降價，有些房子剛掛出來中介就催著降價。”張姍姍直言，現在二手房市場房源太多，客戶太少，大家心里都想著等房價降降再買。

對于這一點，張超在推薦自己代理的房源時確實提出過“可以跟業主再談談，再降降價”。

“前幾年行情好，老家的房子看房人特別多。現在預期差，我置換房子，還是新裝修的學區房，看房的人寥寥無幾。”張姍姍表示，雖然她覺得現在價格也差不多跌到位了，但還是想再等等。

9月11日，中指研究院發布的8月十大城市二手房房價地圖顯示，7月北京二手房成交量短期沖高后，8月成交有所放緩。8月北京二手住宅價格環比下跌0.87%，跌幅與7月持平。

成交方面，政策效應有所減弱，但“以價換量”下，二手房市場活躍度尚在。8月北京二手住宅成交套數達14363套，環比下降7.8%，同比漲幅收窄至31.0%；今年1～8月二手住宅累計成交量與去年同期基本持平。

對比看，7月北京二手住宅價格環比下跌0.87%，跌幅較6月收窄0.03個百分點，漸顯筑底跡象。成交方面，7月北京二手住宅成交套數達15575套，環同比分別增長3.9%、60.3%。

進入9月，期待中的“金九”并沒有到來。被問及近期工作情況，多位置業顧問都給出了類似“不是很忙”“成交還行”的回應。

與此同時，據諸葛找房數據研究中心監測，2024年第36周（9月2日～9月8日），北京二手住宅市場均價為59232元/平方米，環比下降0.51%；調價房源中降價房源量占調價房源量的94.44%，漲價房源占比擴大至5.56%。

“8月和9月以來的情況明顯不如前幾個月，現階段業主和客戶之間博弈激烈。”9月11日，某頭部中介機構人士向每經記者表示，8月整體市場出現陰跌狀態，掛牌價格變化不大，但議價空間變大，給大家的感受是又降價了。9月如果沒有外力因素影響的話，價格大概率還會有所下探，具體表現為新成交房源的價格總是會低于上一套同戶型的成交價。

不過，“二手房價格基本筑底”是多位受訪中介人士的共同觀點。目前，北京二手房市場的供求關系也在發生變化，許多業主在價格持續下降的過程中，選擇暫時擱置賣房計劃，繼續觀望。

“9月比8月好不了太多。”前述中介機構人士表示。

克而瑞指出，“金九”已至，房企推盤積極性不如以往，市場情緒總體低迷。9月房地產政策端仍有發力空間，一方面是“9•30”等關鍵政策節點將至，近期市場也有存量房貸利率將迎來進一步調整等的傳聞；另一方面，當前新房、二手房市場活躍度下降，成交動力不足，市場信心需提振。

（應受訪者要求，文中李華、張超、張姍姍均為化名）

封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝