上海最大居民小區公告：炒掉物業！廣州有小區炒掉物業后，年入500萬元，網友：我們也想換

每經編輯｜王月龍    

最近幾天，滬上最大的小區上海康城要換物業的事情引發關注。

上海康城。圖片來源：澎湃新聞

8月26日，上海康城第五屆業主委員會在微信公眾號上發布了一則《關于上海市閔行區上海康城小區2024年第二次業主大會結果的公告》。公告稱，上海康城小區2024年第二次業主大會于8月25日下午召開，經小區業主投票表決，決定不再續聘在管物業服務企業（深圳碧桂園盛孚物業服務有限公司上海分公司）。公告披露，此次投票表決的總投票權數12152票，總發放票數12152票，反饋票數8495票。同意不續聘票占專有部分業主總人數比例近76.94%，同意不續聘票占專有部分建筑總面積比例77.07%。

8月30日晚間，據澎湃新聞從上海市閔行區莘莊鎮相關部門了解到，上海康城召開業主大會更換物業一事情況屬實。一位莘莊鎮相關人士表示，不論是小區居民續聘物業還是重新選聘物業，政府管理部門都會本著公開公平公正的原則，充分聽取和尊重廣大業主的意見。

從2013年進駐上海康城小區以來，碧桂園物業已經在上海康城小區服務了超過10年時間。今年4月，上海康城第五屆業主委員會發布《關于上海康城物業服務質量問題的溝通整改函》。

其中提到，為維護小區廣大業主的權益，上海康城第五屆業主委員向深圳碧桂園盛孚物業服務有限公司上海分公司發出關于上海康城物業服務質量問題的溝通整改函。根據整改函，康城業主對物業公司服務質量的不滿主要涉及工程維修問題、保潔問題、保安問題、綠化問題、客服問題、維保維修費用問題等方面。

澎湃新聞記者從閔行區莘莊鎮了解到，接下來，上海康城將會面對舊物業撤離、新物業選聘的工作，當務之急是先要明確新物業公司的選聘方案，確保平穩過渡。

“從8月28日開始，上海康城已經連續召開了5場物業選聘事項的意見聽取會，參與對象包括兩委班子成員、黨組織、支部委員、黨員、樓組長、社區合伙人等，正在征詢業委會、居民和職能部門的意見，具體需要多少居民同意才能生效，選聘方案也要進行表決。”莘莊鎮相關人士告訴澎湃新聞。

談及新的物業公司選聘，上海康城社區黨委專職副書記、康城社區委員會專職副主任張軍萍在接受澎湃新聞記者采訪時表示，由于每個小區的情況不同、業主要求不同，物業公司選聘方案需要建立在充分聽取每位業主對物業下一步的服務標準、服務條件、服務價格的意見，在此基礎上不斷完善，制定出質價相符、量身定制的物業選聘方案。在這方面，社區黨委或者房管部門在程序上給予指引，具體還是由業委會依法依規進行整體推進，最后通過業主大會表決，再進入下一步工作。

莘莊鎮方面同時透露，在新的物業公司選聘完成之前的這段過渡期，現有物業公司仍將會按照既定標準和物業服務價格，為上海康城提供各項物業服務，“目前。老物業的態度還是不想放棄康城。”

據澎湃新聞此前報道，上海康城是滬上最大的單體開放式社區，位于閔行區莘莊鎮西片，占地面積1平方公里，規劃建筑面積207.73萬平方米，286棟高層住宅，規劃戶數12500戶，實際居住人口約3.6萬人。

有網友評論稱：

“我們小區也想換，康城的物業問題，我們同樣有，而且我們物業就是幾個老年人組成的草臺班子，混日子的。”

“炒掉了，物業費不漲，有新公司接盤嗎？服務質量會提升嗎？……后續關注”

“買一樣商品如果不滿意可以退款退貨，同樣的道理，物業不提供應有的服務業主也有權利說不。這樣才能促使物業行業良性發展，而不是現在這樣大多數物業都只知收錢不干活不服務。”

“現在都是不提高物業費，物業就擺爛！更大的問題是很多小區沒有業委會，有的對物業監督不到位！”

值得注意的是，據《三聯生活周刊》此前報道，2024年3月，廣州的祈樂苑小區已實現自我管理10年。

祈樂苑小區位于海珠區西段，一街之隔便是中山大學，是周邊一個大型小區。26個樓棟里居住著1400多戶居民。一個如此體量的小區，是靠什么實現業主自我管理的？細究這個問題時，人們還發現了祈樂苑小區另一個難得之處——自我管理十年來，小區只漲過了一次物業費。而哪怕是那一次大幅提價50%以后，小區的物業費依然是低廉的樓梯房1.2元/平方米、電梯房1.5元/平方米。

冼敏強是祈樂苑小區的業主，平日的主要身份是一名熱衷志愿者服務的企業家。從小區業委會成立之際，他就全程參與了業主自我管理的全過程，后來又連續擔任小區業委會主任。他講述稱：物業管理的最大支出是人力成本。我做企業最多的時候管過幾百號人，知道好的管理關鍵在于提高人的積極性和穩定，所以業委會接管后，就在人力資源管理下了很多功夫。我們給保潔員、保安的工資待遇和福利都是業內比較高的，給他們配建了專門的食堂和宿舍，也有年度體檢和“五險一金”，符合條件的還有帶薪年假。物業中心下面有50多名管理人員，工資薪酬和保險福利現在每月大約就有30多萬。唯一一次漲物業費，也是因為這些年人工成本漲得很快，我們當時給全體業主說明這個事情之后，多數人也是表示理解，最后大家投票通過的。現在物業費是占到我們營收的60%左右了，成了大頭。

業委會對所有財務數據會采取公開制度，每個月會在小區的公布欄公開上月的收支情況。所有盈利的結余，都會被投入到小區的日常維護和更新中。這是在當初決定自管的時候就達成了共識的。剛開始自管三年下來，小區收入1200萬，結余就有500-600萬元。去年小區總收入大概550萬元，基本都用在小區的日常維護和翻新方面，比如春節前就應業主要求，翻新了小區內的公共廣場。

如今，祈樂苑小區每年營收能有500-600萬元，所有經費都被投入到對小區的更新管理中，賬目清晰且每月定期公開。在城市化的購房潮逐漸降溫之際，關乎人們居住幸福感的小區物業管理與糾紛，正逐漸成為都市生活里一個繞不開的話題。在一個存量房管理越來越重要的時代，祈樂苑小區或許提供了一個可參考的樣本。

編輯|王月龍 易啟江 蓋源源

校對|盧祥勇

封面圖片來源：視覺中國

每日經濟新聞綜合自”上海康城第五屆業委會“、澎湃新聞、三聯生活周刊