中報現場 | 龍湖集團管理層：踐行新舊發展模式轉換，最關鍵是處理好債務問題

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

“盈利是整個行業的共性問題，也是創業過程中需要解決的問題。上半年因為售價壓力導致毛利率下降，公司地產開發板塊依然盈利承壓，但運營和服務兩個板塊則起到了補充和穩壓的作用。”

8月23日，在龍湖集團（HK00960，股價8.49港元，市值584.32億港元）舉行的2024年中期線上業績會上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示，接下來，公司在開發業務上將注重簽約質量，新項目實現15%~20%的毛利率；老項目則實行清單式管理，兼顧回款和利潤，從而逐步修復開發板塊結算毛利率，同時保持運營及服務收入的穩定增長，通過不斷調結構未來重回增長曲線。

中報顯示，上半年龍湖集團實現營業收入為468.6億元，股東應占溢利為58.7億元；毛利96.4億元，毛利率為20.6%；核心稅后利潤率為11.7%，核心權益后利潤率為10.1%。值得注意的是，上半年龍湖集團運營及服務業務收入為131.0億元，同比增長7.6%，在核心權益凈利中的貢獻占比超過80%。

2024年上半年龍湖集團主營業務營收情況 來源：百度股市通

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，在任何一個成熟市場中，“高周轉-高杠桿”的發展模式都是不可持續的。同時，單一依賴地產開發的業務模式也很難持續，因為地產開發具有周期性，當城市化進入穩定期，新房市場的規模將有所下降。

“過往房地產業高歌猛進的時候，龍湖一直比較審慎，并一度放棄規模，來發展物業、商業、長租公寓等經營性業務，這種布局目的就是推進新舊發展動能的轉換。”陳序平指出，踐行新舊發展模式轉換，最關鍵的是處理好債務問題。

截至2024年6月30日，龍湖的綜合借貸總額為1874.2億元，較年初下降52億元；在手現金500.6億元，凈負債率為56.7%，現金短債倍數為1.7倍，剔除預收款的資產負債率為58.6%。

“集團會穩步鋪排債務歸還，截至目前，2025年到期的境內債券剩余10億元，錢已經準備好；2027年前沒有到期的境外債券。下半年集團將繼續有序推進，提前償還明年到期的債務。”趙軼表示。

“龍湖正在用所有業務全航道的正向經營性現金流去壓降負債總額，即用正現金流去降負債總額。同時，用長周期的經營性物業貸款，替換3~5年期的信用債融資。在完成債務結構優化后，才有可能實現業務發展模式，以及收入及利潤的轉換。隨著經營性業務的盤活和提升，當這部分收入占比過半時，公司就完成了向新模式的轉換。”陳序平透露，公司內部曾做過測算，到2028年底，公司的經營性業務收入占比可以過半，到那時，龍湖才可以說切換到了新的發展模式。

陳序平補充道，通過對美國、日本和中國香港等成熟市場的研究發現，要成為一個穿越周期的百年房企，必須具備兩大條件：較低的負債水平和高經營性收入，龍湖也會為這個目標去努力轉型。

此外，據中指研究院數據，今年上半年龍湖龍智造簽約代建面積已達到了432萬平方米，位居行業第四。在回答《每日經濟新聞》記者提問時，陳序平表示，上半年公司實現代建代銷項目銷售額近60億元，而這些銷售并未含在每月對外披露的合同銷售里。隨著這部分項目陸續開發銷售，也將為整個智造航道收入利潤打下比較堅實基礎。“未來龍湖龍智造仍將聚焦‘5大飛輪’，充分發揮全業態的協同能力，為B端客戶提供一站式的智慧化服務。”

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