在建抵押新房也可銷售！鄭州擬探索“一手房帶押過戶”，專家認為有助于“降低房企交易成本”

每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

2月21日，鄭州市發(fā)展和改革委員會官網(wǎng)發(fā)布《鄭州市2024年優(yōu)化營商環(huán)境工作要點（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿），其中，“實現(xiàn)新增商品房在建工程（或現(xiàn)房）抵押狀態(tài)下辦理交易過戶相關業(yè)務”引發(fā)廣泛關注。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“將‘帶押過戶’模式從二手房延伸至一手房，緩解了房企在商品房交易時需要先行解押的籌資壓力，降低房企交易成本，有助于促進商品房市場流通。”

提高一手房市場流通性

征求意見稿提出，要探索實施新增商品房“帶押過戶”。具體內(nèi)容為，探索開展“一手房帶押過戶”，實現(xiàn)新增商品房在建工程（或現(xiàn)房）抵押狀態(tài)下辦理交易過戶相關業(yè)務，進一步降低開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和制度性交易成本，提高一手房市場流通性。

什么是“一手房帶押過戶”？

梁波濤表示：“一般情況下，房企在建工程和現(xiàn)房都處于抵押狀態(tài)，一手房交易過戶時要求房企對需要過戶的期房或現(xiàn)房先行解押，解押完成之后可辦理交易過戶的相關業(yè)務。‘一手房帶押過戶’是指期房或現(xiàn)房在交易過戶過程中可以跳過房企的解押環(huán)節(jié)，在抵押狀態(tài)下直接辦理過戶業(yè)務。”

通俗的理解可以是，開發(fā)商可以把抵押給銀行的房子先賣掉，然后把售房款還銀行。此前則須先還錢給銀行，解除抵押后再賣房。

梁波濤介紹，“一手房帶押過戶”并非鄭州首創(chuàng)。2023年4月28日，《廣州市規(guī)劃和自然資源局關于創(chuàng)新開展“一手房帶押過戶”的通知》明確了適用范圍和辦理模式，廣州成為全國第一個推出“一手房帶押過戶”的城市。

根據(jù)廣州市人民政府官網(wǎng)，談及“一手現(xiàn)房帶押過戶”，廣州市不動產(chǎn)登記中心有關負責人表示：“‘二手房帶押過戶’涉及的主要是金融企業(yè)與自然人之間的債權債務關系，貸款變更也相對簡單；而‘一手房帶押過戶’需要協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)、金融機構和個人之間的業(yè)務關系，除了登記機構，還涉及商品房網(wǎng)簽管理、開發(fā)企業(yè)與金融企業(yè)及購房人之間的債權債務關系，涉及的業(yè)務環(huán)節(jié)較多。”

廣州市人民政府官網(wǎng)的文章舉了一個例子：廣東某投資有限公司因業(yè)務發(fā)展急需回流資金，向廣州市從化區(qū)不動產(chǎn)登記中心咨詢辦理“一手房帶押過戶”業(yè)務。開發(fā)企業(yè)、購房人、銀行希望在不注銷原抵押權的情形下，申請辦理一手房轉(zhuǎn)移以及抵押權變更登記業(yè)務。2023年5月26日，登記中心工作人員為申請人合并辦理了該公司10宗商品房的“一手房轉(zhuǎn)移登記+抵押權變更登記”業(yè)務，申請人順利領取了不動產(chǎn)權證。這10宗“一手房帶押過戶”業(yè)務的順利辦理，緩解了企業(yè)的資金壓力。

梁波濤介紹：“鄭州市‘保交樓’力度大，房企資金受到嚴格監(jiān)管并優(yōu)先用于保障項目交付，使得在交易環(huán)節(jié)再次籌資進行解押的壓力較大，此次提出探索開展‘一手房帶押過戶’，有助于緩解部分房企的資金壓力，預計相應政策細則會快速出臺。”

而對于存量房“帶押過戶”，2023年4月20日，鄭州住房公積金管理中心就宣布決定開展住房公積金存量房“帶押過戶”貸款業(yè)務，符合條件便可申請。

試點推進現(xiàn)房銷售改革

中指院數(shù)據(jù)顯示，新建商品房方面，2023年鄭州住宅供應610.1萬平方米，同比下降10.2%；成交1089.4萬平方米，同比上升28%；成交均價同比下降4.8%；新建住宅供求規(guī)模連續(xù)兩年維持在2014年以前的低位水平。

曹獻剛（化名）是鄭州市一名房產(chǎn)中介人員，談及近期生意狀況，他表示：“平平淡淡，現(xiàn)在人買房都非常理智。”

另外，征求意見稿還提出了多項房地產(chǎn)相關改革舉措，例如推行存量房轉(zhuǎn)移預告登記網(wǎng)上辦理，試點推進現(xiàn)房銷售改革等。

征求意見稿提出，探索建立試點項目融資、銷售與建設項目審批流程無縫銜接制度；建立告知承諾綠色通道，推進數(shù)據(jù)賦能，實行并聯(lián)審批；建立公共配套設施向項目首期安排銜接機制。實現(xiàn)分期銷售與分期規(guī)劃、分階段施工許可、聯(lián)合測繪、分期驗收、分期交付協(xié)同，形成房地產(chǎn)開發(fā)項目“減時間、優(yōu)服務、降成本”可操作可推廣流程機制。

有鄭州房地產(chǎn)從業(yè)者向記者表示：“現(xiàn)房銷售提振了購房者的信心，打消了購房者的顧慮，所見即所得的產(chǎn)品消弭了困擾房地產(chǎn)領域困擾多年的虛假宣傳問題，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回歸產(chǎn)品本身。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖