平均開盤去化率約53% 上海11月新房市場遇冷

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

剛剛過去的11月，上海房地產市場遇冷，曾經熱門的前灘板塊也以銷售爆冷告終。

以陸家嘴集團開發的世紀前灘天匯項目為例，其公布的開盤銷售搖號排序結果顯示，經政府相關部門審核，有效意向認購客戶共128組，而其入市總房源為258套，認購率約為49.6%。該項目11月28日開盤期間，經過多方努力，最終也僅售出六成左右。

克而瑞數據監測顯示，11月，上海商品住宅成交面積為59.61萬平方米，環比微降0.65%，較去年同期下降43.31%；成交金額為393.91億元，環比下降9.15%，同比下降41.39%。另據上海中原地產數據，11月上海二手住宅成交1.41萬套，環比增加5.89％，同比減少12.62%。

此外，上海的房源供應仍在增加。12月3日，上海今年第十二次以集中批量供應的方式推出房源，共涉及19個項目，總建筑面積約55.8萬平方米，共計5247套，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、閔行、嘉定、奉賢、青浦8個區域。

訪客指數低于年內平均值

進入下半年后，雖然9月“認房不認貸”新政帶動了上海樓市成交上揚，但刺激時效有限，很快10月市場又被打回了“原形”。

據克而瑞數據，11月，上海商品住宅成交面積為59.61萬平方米，環比微降0.65%，較去年同期下降43.31%。與此同時，當月上海新房供應面積僅次于全年最高的6月，新增供應面積達11.25萬平方米，徐匯濱江、唐鎮、華漕等熱門板塊均有熱盤入市，無奈也帶不動整體市場行情，遠郊項目開盤去化更是直線下滑。

12月5日，徐匯區中鐵峯匯里項目的一位置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者，今年底，上海上市的新房項目較多，購房者選擇面廣，所以其所在項目在過去一個月期間的看房者不多，預計開盤不會觸發積分制。該置業顧問表示，年底的樓市行情一直就不如九十月份，其接觸的一些購房者在九十月份時已買過房，所以如今各家樓盤競爭壓力進一步增大。

同策研究院數據顯示，11月，上海全市商品住宅訪客指數持續走低，且低于年內平均水平，居民看房熱情顯著回落。9月新政出臺以來，全市來訪呈“脈沖式”行情，短期大幅提升后迅速回落，持續性較差。同期，上海共計開盤32個項目，平均開盤去化率約53%，其中5個項目觸發積分，但從積分來看，整體熱度呈下行趨勢。

在供應端，今年上海新房市場供應十分頻繁。12月3日，上海今年第十二次集中批量供應房源上市，共涉及19個項目，總建筑面積約55.8萬平方米，共計5247套，備案均價為63327元/平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、閔行、嘉定、奉賢、青浦8個區域。

本批次房源距上一批次間隔僅16天，買家同期產品選擇較多，疊加市場低溫情緒，購買決策普遍更為謹慎。

同策研究院認為，部分置換客群受二手置換鏈條流通不暢影響，購買力無法正常釋放，因此，中間價格段項目競爭壓力倍增，項目價格、區位、產品、營銷各方面都至關重要。此外，深圳近期調整普通住宅標準并下調二套房首付比例，使得上海市場對類似政策預期提升，市場觀望情緒進一步延續。

分區域來看，11月，上海主城區來訪指數止升轉降，環比降幅超四成。項目方面，雖有5個項目觸發積分，但整體認購明顯下滑。而此前大熱的前灘板塊入市項目更是爆冷未能觸發積分，認購率只有六成左右。此外，曾經的熱銷項目中，安高申宸院棄號率高達61%，匯元璽棄號率為36%，保利濱江天珺棄號率也有27%。

以安高申宸院為例，如此高的棄號率反映了當前市場買家決策更為謹慎，尤其是中產投資需求減少后，項目自身產品力變得更加重要。同在唐鎮板塊的浦發唐城三期與安高申宸院均價相當，但地段和產品或更具性價比，且戶型選擇更多，因此不少買家在兩者之間搖擺，力求買到最心儀的產品。除了產品競爭因素，還有部分棄號原因或是對買房行為的遲疑，在當前市場整體較冷的情況下，買家信心不足，猶豫上車，心態轉變為繼續觀望等待。

五大新城方面，11月來訪指數持續下滑，但環比降幅收窄，各項目仍延續冷熱不均的分化態勢。其中，臨港脫穎而出，一方面陸家嘴滴水湖漣岸項目開盤去化率達100%，另一方面金融灣晶項目以300萬元+的低總價、高供應成為臨港區域剛需紅盤，來訪認購火爆，開盤當日去化450套，是臨港年度開盤日銷冠軍。然而，青浦新城、松江新城本月開盤項目去化較差，認購率均未過半。

上海二手房掛牌增速放緩

二手房方面，據上海中原地產數據，11月上海二手住宅成交1.41萬套，環比增加5.89％，同比減少12.62%。

雖然11月二手房成交量環比略有反彈，但房東掛牌上行速度放緩，主要是以價換量成交得多。上海網上房地產數據顯示，當前二手房的掛牌量超過41萬套，繼續在歷史高位盤整。好的苗頭是，掛牌增速在放緩。

上海中原地產監測數據顯示，11月，上海每周新增二手房掛牌量大約在1.1萬套，并且每周新增量下降趨勢已經出現，考慮到年底的掛牌活躍度不會太高，新增掛牌持續減少是大趨勢。當然，從絕對新增量來看，仍屬于正常范圍，畢竟年底上海第十二批房源已經亮相，而且不少樓盤有優惠折扣，所以還有打新意愿在支撐。

從成交空間分布來看，依舊是大浦東、寶山和閔行成交排名靠前，分別成交2843套、1447套和1411套，比10月均有不同程度增加。此外，傳統交易活躍區中，松江的成交也超過了千套，較10月有一定改善。從板塊角度來看，徐匯火車南站和浦東世博表現相對突出，均進入11月板塊成交量前十。

據上海中原地產二手房價格指數，11月上海二手房指數繼續下跌，跌幅為3.88%，并且價格指數創此輪下跌行情以來的新低。

“二手房市場處于僵持的背景下，房東要促成交易，必定在價格上作更多讓步，才會激起買家興趣。此外，一旦有交易案例，成交價格低于小區平均價格，也會導致其他業主主動下調掛牌價格，否則沒有性價比的房源是不會被關注的。”

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示，11月二海二手房成交有所反彈并不意外。一方面，11月交易節奏回歸正常，10月畢竟還受到假期因素影響；另一方面，這些交易量是在房東進一步讓步達成的，一步到位的價格是非常有吸引力的。雖然交易量有所反彈，但從絕對高度來看，還沒有過1.5萬套的“及格線”，所以市場還是受到調整的壓力影響。

盧文曦預計，年末，在市場趨勢沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加，所以交易量不會有明顯變化，最后一個月收官大概率還是平穩過渡。