如何構建房地產發展新模式？住建部部長這樣解讀…

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

11月11日，據新華社報道，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹從房地產調整優化措施效果、怎樣研判房地產市場、如何重構房地產發展新模式等問題角度解讀了中國房地產市場。

倪虹表示，今年的房地產市場，總的看是前高、中低、后穩。從數據看，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。“黨中央提出，構建房地產發展新模式。這是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。過去在解決‘有沒有’時期追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決‘好不好’問題、高質量發展階段的新要求，亟需構建新的發展模式。”

易居研究院研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，此次住建部部長關于“構建房地產發展新模式”的很多提法有非常強的信號意義。“雖然此前類似新模式的提法很多，但是思路確實在逐漸清晰，在新一輪房地產發展過程中，更要關注此類改革內容，要把破解難題、促進房地產健康發展等工作做更好的結合。”

新模式是扭轉房地產困局的關鍵

自7月24日中央政治局會議為房地產行業定調后，各主管部門陸續落地具體舉措，各地亦根據自身市場情況跟進落實。

據中指研究院監測，2023年1-10月，全國已有超200省市 (縣)優化調整房地產政策，出臺調控措施超500次。9月份各地政策出臺頻次超90條，為2022年四季度以來最高水平，多地取消限購、限售等政策；10月份政策出臺頻次減少。整體來看，當前全國多數城市的房地產政策已基本放開，僅剩10個左右核心城市存在限制性政策。

倪虹表示，研判市場，重要的是尊重規律、看大勢。7月24日中央政治局會議指出，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。這是立足我國經濟社會發展階段和房地產自身發展規律作出的重大判斷。要認識當前的房地產形勢，首先要把握住這個重大變化。從供給看，整體上，“有沒有”的問題基本得到解決，但結構性不足問題仍然存在。從需求看，人民群眾對住房的品質有了更高的要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務。

倪虹列舉了一組數據，今年1-10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現同比正增長。另外，“保交樓”工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業紓困是有效果的。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，目前房地產需求潛力非常大，包括新市民年輕人、戶籍無房或夾心層人才和跨城人口流動等。于是就出現了供應拉不動需求、需求托不住供給，導致了需求斷層和房地產的困局：一邊是庫存過大，消化周期居高不下；另一邊是住房需求得不到滿足。這種局面說明，必須要靠新模式來扭轉當前房地產的局面。

“新模式下房企要有清醒的認識”

倪虹表示，構建房地產發展新模式，是破解當前房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。過去在解決“有沒有”時期，追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好”問題、高質量發展階段的新要求，亟須構建新模式。

首先，在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。

在體制機制上，一個是，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落；再一個是，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

在抓落實上，要實施好規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。同時，還要落實中央金融工作會議精神，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環。

倪虹指出，“新模式下，房地產企業要有清醒的認識，現在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。”

嚴躍進認為，此次提及的很多內容，恰好也說明這是后續新模式要關注的要點。如提到構建“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，以及全生命周期管理機制等，說明后續此類領域可能會有改革。此類提法最近兩年一直有，預計會結合房地產市場新情況和新問題導入新的內容。比如說在開發融資等環節，后續會陸續有新的改革創新內容，客觀上有助于堵住風險、提高效益，這也是房企要思考和研究的。

李宇嘉表示，以人定房，就是對需求進行摸底的基礎上找到需求在哪里，需求的特征是什么。以房定地，就是在把握了需求特征以后，就可以去尋找土地供應渠道，包括新增供地、存量盤活，城市更新城村改造和新增供地。以房定錢，就是需求和供地的渠道都已明確了，需要什么樣的融資渠道來解決房子供應。目前保障性住房和城中村改造中有關住房需求、土地、資金都是按照新模式來推動的，這樣供給是匹配需求的。

“全生命周期管理機制，即解決有沒有向好不好，安全不安全的轉變。過去幾十年著重于大規模地建房子，對于后期的安全性、舒適性關注度不夠。同時，很多房屋進入了中年，因此要關心安全不安全、舒適不舒適的問題。此外，我們的物業管理費、維修基金可能不足以應對存量房的維護和房屋養老，需要建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。”

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