每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

近日，上海市區著名景點豫園南側一處未建完的商業項目被司法拍賣，與城隍廟僅一街之隔。

但直至法拍結束，無一人報名，也無出價記錄。

10月11日，《每日經濟新聞》記者在項目現場看到，除了項目西北側廣場臨時搭建了美食廣場，其他部分均已停工。“這么熱鬧的地方有樓爛尾，太可惜了”，一位在美食廣場的食客感嘆。

據工地一位施工人員介紹，上海城隍廟廣場項目已停工六七年，之前一直被腳手架和擋板包圍著，去年才被拆除。

上海城隍廟廣場項目 每經記者 劉頌輝 攝

開發商破產清算致停工

方浜中路是上海老城廂的一條老街，往東一直通往黃浦江。道路中間段的沿街商鋪大多出售著上海雪花膏、梨膏糖和絲巾等特色商品，無比繁華。

沿方浜中路到城隍廟門口，周圍游客絡繹不絕，民俗傳統特色的燈光流光溢彩。大門正南面卻是一整排尚未完工的仿古式建筑群，有的屋頂布滿灰塵，窗戶上的鋼材還未拆除，院子里留著成堆的建筑垃圾，與周遭格格不入。

根據建筑群旁邊豎立的指示牌，這是上海城隍廟廣場升級改造項目，整個項目南至晝錦路，東至光啟路。項目占地12970平方米，附帶3000平方米獨立廣場，屬于典型的以“商業、旅游、文化”為一體的商業綜合體。

阿里司法拍賣平臺顯示，上海城隍廟廣場項目的建筑面積共36087.90平方米，目前改造裝修工程未竣工驗收。2022年6月30日，北京市第四中級人民法院委托上海申房房地產估計有限公司作出的申房司法估（2022）第0003號《房地產估價報告》顯示，該處項目的價值20.22億元。

從現場張貼的現場總平面圖來看，該項目曾被稱為豫城時尚改造項目，由多幢2-3層的仿古式商業樓組成。今年5月25日，上海城隍廟廣場置業有限公司管理人張貼了《接管公告》，上海市第三中級法院于3月30日作出民事裁定書，裁定受理了上海城隍廟廣場置業有限公司的破產清算一案。

10月9日，上海城隍廟廣場項目第一次拍賣在阿里司法法拍平臺舉行，起拍價10億元，另含債權本金及利息共計18.76億元。截至當日下午5點，未有買家出價，競拍失敗。但這次競拍吸引了31396次圍觀，還有189人設置了提醒。

有意思的是，這次競拍還需要意向人簽署一份問詢函和承諾函，問詢函內容主要包括“請貴司（閣下）明確說明參與競買的資金來源，是否與項目所涉債務人及擔保人或其關聯方存在關聯，以及競買資金是否與項目所涉債務人及擔保人或其關聯方存在關聯”這三方面。

承諾函內容則主要是承諾公司不具備“國家公務員、金融監管機構工作人員、政法干警、金融資產管理公司工作人員、國有企業債務人管理層以及參與資產處置工作的律師、會計師、評估師等中介機構人員等關聯人或者上述關聯人參與的非金融機構法人，以及與參與不良債權轉讓的金融資產管理公司工作人員、國有企業債務人或者受托資產評估機構負責人員等有直系親屬關系的人員”等情形。

有如此資金能力的買家不多

對于這次流拍，業內人士并不感到意外。

上海某房地產機構一位不愿具名的分析人士表示，城隍廟廣場項目雖然處在上海傳統著名旅游景區，周邊人流量大，但在目前的整體市場環境之下，有資金能力的買家不多。

“零售地產項目不僅考驗資金能力，后期運營也是很大的難題，一般不具備運營能力的買家不會考慮商業項目。”該分析人士認為，目前，大宗交易市場的買家比較謹慎，尤其是對零售地產項目更加謹慎，該項目的起拍價和債權較高，也是買家未出手的原因之一。

第一太平戴維斯的統計數據顯示，今年前三季度，上海大宗交易市場的交易總額僅達2022年全年的38%，于三季度內錄得9宗成交，合計成交金額69.2億元。

第一太平戴維斯方面表示，盡管投資人對大宗資產的問詢度有所提升，但實際收購意向仍較弱，險資及自用買家仍將是主要投資人。

不過，部分機構對上海零售商業項目繼續保持樂觀判斷。據仲量聯行統計，第三季度，上海零售商業租賃勢頭穩步復蘇，更多品牌尋求核心商圈的擴張機會。

仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻認為，接下來，隨著租賃需求的逐步恢復和更多的租金優惠，零售物業中的空置面積會被逐步回填。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝