每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

在深圳，頂豪向來不缺乏購買力，哪怕在法拍市場，豪宅房源同樣受到追捧。

7月21日，位于南山區的半島城邦三期，兩套海景豪宅法拍房經過數十輪加價后成功拍出。加上稅費，這兩套房源成交總價達1.24億元，單價約23萬元/平方米。

據阿里法拍信息，這兩套法拍房均因半島城邦開發商與一家小額貸款公司產生借款合同糾紛而被法院裁定拍賣。其中一套是位于3號樓的高層海景大平層，面積為345平方米；另一套是位于1號樓端頭位置的海景大平層，面積為196平方米。

拍賣當日，3號樓房源吸引了11人報名，共有2.6萬人圍觀，最終經過128輪競價后以7928.7萬元成交；1號樓房源吸引了16人報名，共2.5萬人圍觀，經過180輪競價后以4492萬元成交。

法拍豪宅受到買家追捧并非個案。《每日經濟新聞》記者梳理發現，今年上半年，深圳豪宅法拍市場“撿漏”的現象就時有出現。4月6日，位于羅湖的合正榮悅二期一套140.47平方米的法拍房以1079.6萬成交；4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）一套199平方米的四房大平層，以總價4499.98萬元拍出；4月9日，華僑城天鵝湖三期，123平的高層大2房拍賣，成交價達1826.52萬元。

深圳半島城邦項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

兩套海景豪宅拍出1.24億元

此次被拍賣的房源為半島城邦的房源，屬于深圳較為知名的“網紅”頂豪。

公開資料顯示，半島城邦項目于1996年拿地，2006年開發了一期，此后又陸續開發了二、三、四期。2006-2019年，半島城邦共開售4次，總成交金額超過300億元，是深圳少有的單盤銷售額超300億元的項目。

半島城邦所屬的片區為南山區蛇口街道海上世界片區，屬于深圳典型豪宅云集地片區，分布著包括海上世界•雙璽、海上世界•悅府、海上世界•悅灣等豪宅盤項目，上述樓盤的政府參考價分別為13.2萬元/平方米、11萬元/平方米、10萬元/平方米。

從拍賣的具體信息來看，這兩套半島城邦的房源共吸引了超5萬人圍觀，超300次競價。

來源：阿里法拍

其中，3號樓房源拍賣價為7929萬元，面積為345.13平方米，折合單價約22.97萬元/平方米；1號樓房源的成交價為4492萬元，面積為196.16平方米，折合單價為22.90萬元/平方米。

具體來看，其中3號樓房源吸引了11人報名，2.6萬人圍觀，共進行了128輪的競價，最終以7928.7萬元成交。1號樓房源吸引了16人報名，2.5萬人圍觀，共進行了180輪競價，最終以4492萬元成交。加上稅費，這兩套房源的總價約為1.24億元。

7月24日上午，該片區內房產中介李夢楠（化名）告訴每經記者，“南山蛇口片區屬于深圳頂級豪宅第一梯隊，雖然看上去成交價格很高，但這屬于一線永久海景，且與周邊房源存在一定價差，不少有資金實力的買家對這些稀缺性房源還是抱有‘撿漏’心態的。”

此前，每經記者實探半島城邦項目了解到，該項目緊鄰深圳灣公園和深圳灣體育中心，高層可享海景。另外，半島城邦三期作為深圳市頂級豪宅之一，還擁有高端的物業管理、配套設施和社區氛圍。

“價格上有一定‘撿漏’空間”

值得注意的是，類似豪宅法拍被“爭搶”的案例，今年上半年在深圳時有發生。

今年4月6日，位于羅湖的合正榮悅二期一套140.47平方米的法拍房，以1079.6萬成交，溢價率超20%；4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）一套199平方米的四房大平層，以總價4499.98萬元拍出，折合單價22.5萬元/平方米，溢價率達89%；4月9日，華僑城天鵝湖三期，123平的高層大2房拍賣，成交價達1826.52萬元，溢價率為37%。

在業內看來，導致部分法拍豪宅房源受追捧的重要原因，除了環境溢價、豪宅稀缺性等原因外，最為重要的一個原因還在于，部分法拍豪宅與周邊房源相比存在較大價差，這也為實力買家提供了“撿漏”空間。

7月24日下午，全聯并購公會信用管理委員會專家安光勇通過微信向每經記者表示，“深圳部分豪宅在法拍市場能享受高溢價，與這些房子的價格較低有關，這使得一些買家看到機會。對實力買家來說，這些法拍豪宅可能確實有一定的‘撿漏’空間，即便是高溢價購買，相較于正常市場價仍可能是較為劃算的投資。同時，一些投資者可能抱有賭徒心態，希望通過法拍市場購買物超所值的豪宅。”

以上述成交的兩套法拍豪宅為例，雖然成交單價達到22.90萬元/平方米，但與片區內的豪宅相比價格并不算太高。同在該片區的一套海上世界雙璽的頂層豪宅，面積為529.23平方米，業主掛牌價為2.49億元，折合單價47.05萬元/平方米。而該房源的參考價僅13.2萬元/平方米，參考總價僅6986萬元。

海上世界雙璽頂層掛牌房源 來源：貝殼找房平臺

安光勇指出，高溢價并不代表這些豪宅的實際價值，市場參與者需要謹慎對待。在法拍市場中，尤其是對于豪宅等高價物業，需謹慎評估市場情況和自身投資能力，避免因盲目追逐而導致投資風險增大。

北京市京師律師事務所合伙人盧鼎亮向記者指出，豪宅法拍市場雖然存在“撿漏”空間，但收益其實也是與風險對等的，相關風險也不容忽視。“在前期盡調時需要注意該豪宅是否有承租人、是否有大額欠繳的未清償費用、是否存在較大房屋騰退難度、房屋是否存在優先債權人及優先債權的金額及數量、房屋現狀是否存在瑕疵或重大缺陷、房屋過戶需要承擔的稅收等。在綜合評估上述因素后，結合競拍價格，才能判斷法拍豪宅的性價比是否確實比二手房交易市場的性價比高。”

來源：同致誠評估

值得一提的是，法拍市場有房源高溢價成交并非普遍現象。根據圳同致誠評估數據研究中心數據顯示，2023年深圳法拍共掛出2470套房源，成交985套，流拍60.12%，流拍率仍處于高位水平。

而從成交的主力戶型來看，截至今年上半年，法拍市場上戶型在150平方米以上房源的成交量僅為1.22%。而深圳法拍市場的主力戶型主要為80-100平方米戶型，其中80-90平方米戶型占比為27.35%；90-100平方米的戶型占比為25.31%。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝