“金九銀十”樓市罕見超預期利好 首付、利率雙降能否落地京滬是關鍵

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

如果北京、上海不跟進，那么深圳和廣州市場最多熱1~2個月，會再次下調。

如果北京、上海全面執行和深圳廣州一樣的政策，那么短期這兩個一線城市，房價有一定的上升空間，但預期也只能延續2~3個月的“小陽春”。

如果北京、上海只試點郊區，很可能影響不大，只能止跌，市場可能不溫不火。

8月31日晚，“金九銀十”前夜，近年罕見的超預期利好終于落地——首付比例、存量房貸利率雙雙下降，中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者作出前述論斷。

市場各方的冷靜也超出預期。《每日經濟新聞》記者在一個300多人的買房群注意到，有人轉發了利好政策，但群友反響平平，“都散了”，“啥也沒有”。

“上海細則沒落地，銀行細則沒出來，讓子彈飛一會兒吧。”21世紀不動產店東李小憶對《每日經濟新聞》記者說。

存量房貸降利率能省多少錢？首付降低能釋放多少購買力？潛在買房人用錢投票還是用腳投票？帶著這些問題，記者展開了調研。

上海網紅盤靜安天悅項目現場（2022年8月攝） 每經記者 包晶晶 攝

有房主可以少還30萬元

8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限分別統一為20%和30%；同時，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

提前還貸已經歷時一年有余，不少此前高利率貸款買房的人，已經動用了各種手段提前還貸。

“我的利率超過5.8%，今年果斷提前還了。”章亭（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，“今年年初的時候（利率）也降了一點點，但還是很高。”

不過，她2022年提出申請，直到今年年初才順利還完。她暗示說：“現在經營貸利率只有3.25%~3.45%，相差不止2個點。”

張大偉分析指出：“存量房貸的購房者，特別是動輒5%~6%高息貸款的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體依然需要購房者與銀行協商。”

記者注意到，“提前還款”將被進一步嚴管。央行、國家金融監督管理總局同步發出通知，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式實質性審核。對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規置換存量商業性個人住房貸款行為的中介機構，一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。

根據張大偉的測算，大部分存量房貸發生時最低貸款利率下限是4.65%，最高6%左右購房，如果按照100萬元貸款、30年期，月供有望從5995元降低到5156元左右，下調840元左右，30年一共能少還30萬元。

究竟哪些購房需求能被激活？

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出：“由于首套房商貸利率下限去年5月已降至5年期以上LPR減20BP（基點），但二套房始終保持5年期以上LPR加60BP，此次政策執行后，相當于對二套房商貸利率下調40個基點，有助于降低二套房購房成本，推動改善性住房需求釋放。”

暫難在北京、上海落地

鏡鑒咨詢創始人張宏偉8月31日晚間書面答復《每日經濟新聞》記者時表示：“首付比例（下限）降低至兩成，是2008年全球金融危機之后第二次全國范圍內允許這樣的普遍調整。實際上，一部分二線城市、三四線城市已經降低至兩成了，在這樣的市場背景下，首套剛需的交易量并沒有被完全激活。”

“首套（最低）首付比例的降低，影響較大的城市為一線、強二線城市，比如上海首套房現在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低了購房門檻。”張宏偉表示。

但多家機構、市場人士均提出，該項重磅政策暫難在北京、上海落地。更重要的是，首付下降對于當下的購買主力而言，并不算很大的利好。

“缺的是那一成首付嗎？”“首付、還款都缺。”在上海，不少人對《每日經濟新聞》記者如此表示。

也有一部分人認為，降了首付比例，用自住房套現置換，他們是愿意考慮的，但“買進賣出哪兒哪兒都是稅，太折騰了”。

利好政策發布之后，也有人向中介進行類似咨詢，但據李小憶所說，現在上海沒有任何消息，也不知道怎么回答。

事實上，除了已經明確實施“認房不認貸”的廣州、深圳、武漢、廈門等地，合肥、寧波、青島等城市已經在此前將首套房首付比例降至非限購區域20%，且認房不認貸；北京和上海仍然堅守普通住宅首付35%的調控底線（北京非普宅首付40%）。

張大偉認為，當下市場除了一線城市和少數二線城市，寬松政策已經出無可出。目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。7~8月房地產市場邊際繼續轉弱，多數城市銷售面積環比延續下降態勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，當下樓市政策特別是一線城市需要繼續加碼，否則市場難免下行。