你的月供究竟能降多少？剛剛，京滬深多地公布利率下限！有人激動(dòng)一夜沒(méi)睡好：總利息少了41萬(wàn)，每月少還1700多元

每經(jīng)編輯｜程鵬    

8月31日晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

文件明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可以向承貸機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)置換，在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

9月1日，為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，央行分支機(jī)構(gòu)陸續(xù)在官網(wǎng)公布首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限有關(guān)情況。截至發(fā)稿，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海、北京、深圳、福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肅、西藏、內(nèi)蒙古、貴州等地的市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制通過(guò)中國(guó)人民銀行分支機(jī)構(gòu)官網(wǎng)發(fā)布了公告，披露近幾年當(dāng)?shù)鼗蚴?nèi)各城市首套房貸款利率下限執(zhí)行情況。

值得一提的是，全國(guó)首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為L(zhǎng)PR，2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。

北京上海深圳河南多地

公布首套房貸利率下限

北京

據(jù)央行北京市分行官網(wǎng)消息，9月1日，北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布公示，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+55個(gè)BP。全國(guó)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為L(zhǎng)PR，2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)BP。

上海

據(jù)央行上海總部官網(wǎng)消息，9月1日，為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，現(xiàn)發(fā)布上海首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限，其中2021.7.24-至今上海執(zhí)行的利率下限水平為L(zhǎng)PR+35BP（基點(diǎn)）

深圳

9月1日，中國(guó)人民銀行深圳市分行公布了深圳市首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況公示。2022.5.15-至今，深圳執(zhí)行利率下限水平為L(zhǎng)PR+30BP，全國(guó)利率下限水平為L(zhǎng)PR-20BP。

天津

9月1日，中國(guó)人民銀行天津市分行發(fā)布關(guān)于天津市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的公告，一、2019年10月至2022年5月為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，與全國(guó)下限一致。二、2022年5月至2022年10月為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，與全國(guó)下限一致。三、2022年10月至今為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減40個(gè)基點(diǎn)，較全國(guó)下限低20個(gè)基點(diǎn)。

河南

9月1日，中國(guó)人民銀行河南省分行公布河南省各城市首套房貸利率下限。其中，鄭州市2023年1月至今執(zhí)行的利率下限為L(zhǎng)PR-50個(gè)基點(diǎn)。

為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，人民銀行河南省分行向社會(huì)公眾公布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR) (2019年10 月(含))以來(lái)河南省各城市首套房貸利率下限(見(jiàn)下表)，同時(shí)提供了相應(yīng)階段全國(guó)首套房貸利率政策下限，供參考。

福建

9月1日，中國(guó)人民銀行福建省分行公布2018年以來(lái)福建省各地市首套房貸利率下限情況表。

江西

9月1日，中國(guó)人民銀行江西省分行公布2018年以來(lái)江西省各設(shè)區(qū)市首套房貸利率政策下限情況。

甘肅

9月1日，中國(guó)人民銀行甘肅省分行公布2019年以來(lái)甘肅省首套房貸政策利率下限情況表。

9月1日，中國(guó)人民銀行吉林省分行發(fā)布關(guān)于差別化首套房個(gè)人住房貸款利率下限政策的公示。2022.5-至今，松原市、遼源市、白山市、白城市、通化市、延邊州執(zhí)行利率下限水平為L(zhǎng)PR-20BP；2023.1-至今，長(zhǎng)春市、吉林市、四平市執(zhí)行利率下限水平為L(zhǎng)PR-50BP。

舉個(gè)例子，如果貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)叵孪蘩蔐PR+50bp，a客戶(hù)LPR+100bp，b客戶(hù)LPR+50bp。現(xiàn)在該地下限LPR-20bp。那么a客戶(hù)最多調(diào)到LPR+50bp，b客戶(hù)不能調(diào)。

也就是當(dāng)時(shí)因?yàn)榘唇翌~度供不應(yīng)求，導(dǎo)致一小部分業(yè)務(wù)提價(jià)的，可以把這個(gè)提價(jià)部分讓回去。

據(jù)上海證券報(bào)9月1日?qǐng)?bào)道，接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，購(gòu)房者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，利率平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶(hù)可能超過(guò)4000萬(wàn)，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬(wàn)億元。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

“前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時(shí)，一些銀行對(duì)房貸總量實(shí)施了控制，但居民購(gòu)房熱度高、房貸申請(qǐng)量大，供需出現(xiàn)了一定的錯(cuò)配，造成當(dāng)時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要。”上述接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示。

上述人士稱(chēng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。

“存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。”上述人士說(shuō)，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

提供兩種調(diào)整方式

利率降低幅度有限制

據(jù)上海證券報(bào)，本次可以申請(qǐng)調(diào)整利率的存量房貸類(lèi)型包括兩類(lèi)。

一是原貸款發(fā)放時(shí)滿(mǎn)足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸；

二是借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

在調(diào)整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。其中，新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

“這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時(shí)房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過(guò)程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問(wèn)題。”上述人士說(shuō)。

那么，在兩種調(diào)整方式中，借款人應(yīng)該如何選擇？上述人士告訴上海證券報(bào)記者，從調(diào)整結(jié)果上看，由于中國(guó)人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別。

“總利息少了41萬(wàn)

每月少還1700多元”

此次政策出臺(tái)，兩類(lèi)人群受益尤其明顯。

一類(lèi)是利率“站崗”的購(gòu)房者。據(jù)都市快報(bào)，新杭州人小陳在2021年9月買(mǎi)了一套蕭山市北的二手房，首套利率6.1%（LPR+145bp)，這還是在當(dāng)時(shí)“房貸荒”的情況下托關(guān)系拿到的貸款。此后LPR多次下調(diào)，但由于加點(diǎn)實(shí)在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

“昨晚得知這個(gè)消息，激動(dòng)得一夜沒(méi)睡好。”小陳說(shuō)。按照此次存量首套房貸的調(diào)整辦法，調(diào)整后的貸款利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。如果按照下限計(jì)算，原利率5.75%將降至4.2%（當(dāng)時(shí)杭州首套房貸利率政策下限為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)）。

對(duì)于購(gòu)房者，1.55%的利率降幅是一筆厚厚的息差。以200萬(wàn)商業(yè)貸款，20年本額等息還款為例，調(diào)整后，小陳的月供將從14042元降至12331元，每個(gè)月少了1711元，總利息少了41萬(wàn)元。

還有一類(lèi)就是置換人群，這里也包括了購(gòu)買(mǎi)時(shí)不是家庭唯一住房，后期通過(guò)交易出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的情況。

由于首套認(rèn)房不認(rèn)貸的規(guī)定，改善置換的老杭州人于先生也能享受到此次政策紅利。于先生是2021年初買(mǎi)的房，配了部分理財(cái)產(chǎn)品，將二套利率談到了6.05%。買(mǎi)了新房后賣(mài)了舊房，目前住房是家庭唯一。根據(jù)存量房貸利率調(diào)整，原二套利率將降至4.2%的首套利率，減負(fù)明顯。

你的購(gòu)房也在此次存量首套房貸利率的調(diào)整范圍內(nèi)嗎？最多又能省多少錢(qián)呢？歡迎在留言區(qū)和我們分享。

編輯|程鵬 杜恒峰

校對(duì)|盧祥勇

封面圖來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自各地央行分行官網(wǎng)、上海證券報(bào)、都市快報(bào)、中國(guó)基金報(bào)