房產·博鰲觀點| 海南雅誠朱榮斌：新房供應已經到了天花板，存量市場還在地板上

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

“以前地產行業好的時候，大部分人都賺到了高薪、快錢，但以前的高薪，都是自己個人的本事嗎？也不一定，更多的是時代紅利。”

8月8日下午，在觀點機構主辦、每日經濟新聞等聯合主辦的2023博鰲房地產論壇上，海南雅誠房地產有限公司董事長、合富輝煌集團董事會主席朱榮斌表示。

朱榮斌提到，無論是創業，還是與朋友合作（指入職合富輝煌），都選擇了地產賽道，不僅因熱愛這個行業，更是相信行業在經歷調整和出清后，仍有很大機會。

朱榮斌調侃，“很多地產行業的高管，這兩年薪酬出現了回調，但是與所有行業對比的話，一年數百萬元（很多高管以前年薪上千萬元），還是相當不錯了。”

海南雅誠董事長、合富輝煌集團董事會主席朱榮斌 每經記者 陳榮浩 攝

“房企內部將出現非常大的分化”

談及行業現狀，朱榮斌主要提及兩個分化、一個變化，包括城市分化、企業分化以及地產行業商業模式變化。

“關于城市的分化，企業端基本已形成共識，都在往一、二線以及核心都市圈周邊的城市找機會。關于企業的分化，這兩年可以說是區域型央國企的春天，但對很多民企房企會比較難一點。”朱榮斌說。

“現在政策工具箱已經打開，已經到了具體落實的階段，說得直白一點，就是已經聽到了雷聲，都在等著下雨。”朱榮斌表示，行業調整是一個非常漫長的過程，房地產企業內部將出現非常大的分化。

在朱榮斌看來，目前地產行業正逐步進入一個比產品品質的階段。“過去幾年我們跟清華做過一個課題，如果對污染進行溯源，每個人70%-80%的疾病，基本都與建筑有關。”

“以前房子好賣的時候，好的壞的，不差市場，但現在進入買方市場，開發商已經沒得選，你不提供好的、高品質的產品，遲早要被淘汰。”

“存量市場成交量在地板上”

“對房地產企業來說，以后誰有運營服務能力，誰就有春天。”朱榮斌表示，現在是房子不夠多嗎？并不是，主要還是因為房子沒有利用好。

朱榮斌認為，既然存量市場將變成未來主戰場，那行業有兩個亟須改變的地方。

第一，當前存量房交易量有很大增長空間，可以通過改變交易模式的辦法，提高存量市場的交易成交額，比如降低交易成本，使購房者換房更容易。

第二，可以通過減少新房供應的方式，緩解當前供需難題。“現在并不是房子不夠多，而是整個市場交易情況沒走起來，比如我，是有改善需求的，但現在想要換一套房，并不是一件容易的事情。”

提及行業交易現狀，朱榮斌提到：“現在行業有一個非常普遍的現象，就是大家都認為自己沒賺到錢，代理公司覺得自己賺不到錢，平臺公司也說自己賺不到錢，所有從業者都在詬病這詬病那。”

在朱榮斌看來，現在整體交易傭金是不低的，有的傭金高的甚至到了房價的7%-8%，這是很離譜的。“比較正常的模式，是低傭金、高頻次，使得購房者更敢換房，目前我們新房供應到了天花板之后，存量市場成交量卻還在地板上，未來還有很大增長空間。”

朱榮斌認為，“因為房地產高值低頻的特殊性，使得房產交易環節很多，目前需要尋求一個好的交易模式。貝殼、鏈家在這一塊走在了行業前列，一定程度上縮短了交易環節，但這種交易模式就是最好的嗎？也不一定，還有更多最優解，值得行業去探索。”

朱榮斌還分享了自己對行業的一些心得。“不是行業不好，行業沒有好壞，大家都知道這兩年倒掉了很多地產公司，這其實是任何行業都會經歷的事情，比如高科技行業，大家現在看到了很多企業的風光，但同樣也有大批企業在這路上倒下，這是任何行業必然要經歷的路程。”

“對很多人來說，在享受過行業的高速發展紅利后，現在到了必須調過來的時候，確實比較難，由奢入儉是很難的。但是只要我們在這一行里，把心態調整過來，習慣過苦日子，整個地產行業還是大有可為的。”朱榮斌說。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝