每經熱評丨“只聽樓梯響，不見人下來” 監管應統一調整存量房貸利率

每經特約評論員 尹中立

8月初，人民銀行貨幣政策司負責人表示，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求；指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

目前存量按揭貸款利率大多比當前申請按揭貸款利率高至少1個百分點，市場熱切盼望存量按揭貸款利率調整，但上述指導性建議之后，市場上的存量房貸利率調整至今沒有出現實質性進展。筆者認為，監管部門應該進行窗口指導，讓商業銀行統一行動，將存量按揭貸款的利率盡快一次性調整到位。

如果讓商業銀行與客戶之間協商解決存量貸款的利率問題，是難以實現客戶期望的。從博弈的力量對比看，商業銀行與按揭貸款客戶之間是不對等的，因此，希望通過商業銀行與客戶之間協商解決存量按揭貸款的利率問題，是不太現實的。

有人擔心存量按揭貸款的利率調整影響銀行股價，不利于活躍資本市場。當前銀行總資產接近300萬億元，按揭貸款的余額為40萬億元，占比僅13%。因此，存量按揭貸款平均下調1個點對商業銀行的盈利影響有限。從2022年上市公司盈利情況看，42家上市銀行的凈利潤超過2萬億元，超過全部上市公司凈利潤的三分之一。在經濟下行狀態下，商業銀行的“一枝獨秀”顯得有點不太和諧。

假如平均下調1個點的利率，銀行每年少收利息4000億元，從宏觀經濟的大局看，銀行少收4000億元意味著居民的負擔降低了4000億元，居民的消費可能就會多出來4000億元。當前經濟運行的突出矛盾是消費需求不足，商業銀行主動調整存量按揭貸款的利率有利于刺激消費需求，有利于經濟結構的優化。

調整存量按揭貸款的利率還有利于刺激住房需求，有利于穩定房地產市場的預期。今年第一季度，房地產市場曾經出現了短暫的回升，但第二季度繼續出現弱勢，市場出現二次探底的走勢。6月份商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，其中二手住宅銷售價格環比上漲城市只有7個，二手房價格走勢比去年10月份還弱（去年10月份二手房價格環比上漲的城市數量是8個）。從7月份房地產市場表現來看，據中指研究院統計，當月100個重點城市新建商品住宅成交面積環比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來同期最低水平。總體印象是房地產市場仍然處在下行探底狀態。

在存量按揭貸款利率明顯高于當前按揭貸款利率的情況下，提前償還貸款的情況大量增加。根據人民銀行的數據，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少了一點，這主要是因為居民提前償還存量貸款。粗略估算，上半年提前還款的數量高達2.5萬億元。

居民可以提前償還存量貸款，再重新申請新的按揭貸款，新舊貸款的利率相差近1個百分點。有不少新貸款是以“經營貸”的形式出現，因此，我們看到按揭貸款的數量在減少，而經營貸和消費貸快速增加。今年上半年個人經營貸款新增2.3萬億元，同比多增7593億元；個人短期消費貸款新增3009億元，同比多增4019億元。從數據看，今年上半年經營貸和消費貸的增長數量與按揭貸的提前還貸數據基本相同。居民資產負債表如此大規模的調整，不僅需要花費一定的費用成本，而且可能對金融市場造成擾動風險。

有些銀行為了自身的利益，強行阻止居民提前還貸，此舉可能會激化社會矛盾。有的銀行還將APP終端的提前還款功能關閉，由此產生的投訴量激增。希望銀行與客戶之間協商解決存量貸款的利率問題可能是不現實的，尤其是人民銀行的相關負責人已經公開表示要“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”的背景下，下調存量按揭貸款的預期已經十分強烈，如果商業銀行遲遲按兵不動，會加劇居民與銀行之間的矛盾。

有鑒于此，筆者認為，監管應該因勢利導，統一對存量按揭貸款利率進行調整。商業銀行更應該客戶利益至上，應該主動作為，順應市場潮流，從宏觀經濟的大格局思考問題，提高政治站位。

（作者系中國社會科學院房地產金融研究中心主任）

封面圖片來源：視覺中國