深圳有豪宅競價銷售 開發商“坐等政策紅利”

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

在中央和各地住建部門相繼發聲后，不少城市的房地產市場開始迎來微妙變化。

據《每日經濟新聞》此前報道，近期住建部門表態后，上海樓市預期迎來了好轉，主要表現包括看房人多了、掛牌開始活躍、成交量上漲等；而南京甚至有二手房東連夜跳價100萬元，一定程度上也反映出業主對市場預期的變化。

在深圳市場，雖也有部分樓盤出現反價現象，但并非常態。有中介談及近期市場變化，直言“沒啥變化”，“更多人的心態還是在等待政策細則的出臺”。深圳二手房中介劉俊杰（化名）向記者介紹：“目前二手房帶看情況跟之前相比基本沒啥變化，更多同行的心態都是在等待政策細則出臺。”

8月3日上午，國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示：“在沒有大的優惠支持政策出來前，市場需求一般也不會猛然激增，這是比較常見的市場表現，也是比較健康的。目前只是從國家政策層面給出了一些支持方向，未來各大城市估計是順著這些方向出臺政策，比如認房不認貸、降低房貸利率等。”

高端盤搜索量高于剛需盤

跟其他城市有相似之處，深圳市場上也確實有業主出現了上調價格的情況。

從調價樓盤的類型來看，多以高端盤為主，本身定價高。記者留意到，比如在某個深圳筍盤撿漏群中，這兩天就有半島城邦三期、深物業前海港灣等樓盤的業主迎來反價。

深物業前海港灣業主之前的掛牌價是850萬元，近日預期發生變化，調價到了890萬元；而半島城邦三期的業主，聽說深圳要出政策了，直接以高價者得的方式挑選買家。

以深物業前海港灣為例，目前業主掛牌價普遍在10萬~11萬元/平方米，半島城邦三期業主掛牌價普遍在10萬~15萬元/平方米不等。

根據深圳中原地產研究中心梳理，在深圳官方表態后，福田、南山、寶安等片區高端盤的搜索量要遠高于一般剛需盤。以福田為例，搜索量排在前10的包括東海花園、金域藍灣、駿皇名居、南天大廈、四季山水花園等，掛牌價普遍在10萬元/平方米以上。

“我們接觸到的客戶，主要還是以剛需為主，像這種高價盤，反價幾十萬上百萬元也挺正常。如果反價也有人愿意買，那說明它本身就值這個價。”在劉俊杰看來，目前深圳市場整體還是買方市場。

8月3日下午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，從目前深圳市場對政策預期的反饋來看并沒有太大變化，僅小部分業主有封盤、反價現象。

“主要是大家都清楚現在的市場環境已經跟以前不一樣，即使有政策出臺，也不會像以前一樣快速大幅增長，所以更多人是按兵不動的。普通住宅的業主由于財力不及豪宅業主，所以相比更保守。”

新盤市場有兩種營銷手法

深圳新房目前整體成交也處于一個比較平穩的區間，大部分時候穩定在3100套左右，偶爾也會跌到3000套以下。樂有家研究中心監測顯示，7月深圳網簽3156套一手住宅，環比上漲4%，是近12個月里網簽量較高的水平。

在深圳當下的新盤市場，有兩種比較常見的營銷手法，一種是直接開盤讓利，另一種是鼓勵客戶去現場，有部分樓盤只要開盤到場，在完成凍資后就送幾百元的購物卡。比如位于龍華茜坑地鐵站附近的一樓盤，原本備案價為5.4萬元/平方米，單價區間約4.9萬~6萬元/平方米，總價區間約509萬~780萬元/套，通過推出特惠房源的方式，單價最低4.2萬元/平方米起。

此外，近期包括宏發悅見傾湖、合正觀瀾匯、鴻榮源尚云、卓越云奕府二期等樓盤，均推出過現場簽到、凍資5萬元送購物卡的營銷活動，購物卡金額普遍在500-800元不等。

不過，“政策新政在路上”“坐等政策紅利”，開發商們已經早早更新了相關宣傳海報。

樂有家數據顯示，7月份深圳二手房成交量2781套（其中住宅2259套），同比上漲10%。但與此同時，掛牌量也高達52561套，成交周期達到168天。從報價情況來看，2023年上半年業主報價90%片區下調，成交價同比下跌7%，與2021年上半年比跌幅達到16%。

整體來看，深圳樓市在歷經兩年多的調整后，業主報價也更為理性，在二手房掛牌量不斷增加的背景下，近五成房源低于參考價成交。

宋丁表示，對剛需購房者來說，更為關注的是購房成本能否有所下降，就深圳政策工具而言，調整限貸、公積金有預期，對剛需購房者是比較大的利好。但相對來說，像調整限購、限價相關政策，短期內估計不會有太大調整。