地產大利好！證監會剛剛宣布，啟動不動產私募投資基金試點！

每經記者｜姚亞楠    每經編輯｜彭水萍

證監會2月20日晚間消息，近日，為進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作。

記者梳理發現，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。其投資范圍主要包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

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關于投資者的要求，證監會表示，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。

新設“不動產私募投資基金”類別

不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，探索積累不動產投資運作經驗。如證監會支持建設銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業協會完成備案。

由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。

參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。

關于不動產私募投資基金的投資范圍，其主要包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

投資者首輪實繳出資不低于1000萬元

證監會指出，由于不動產私募投資基金具有規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，為促進不動產私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業務活動前，向基金業協會報送相關材料，開展不動產私募投資基金試點，并依照規定進行產品備案。

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